寧陽房產(chǎn)網(wǎng)訊：

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2021年，中國的房地產(chǎn)市場正面臨前所未有的大變局，對(duì)這個(gè)大變局的理解，有一部分人認(rèn)為展望未來，房地產(chǎn)大概率將會(huì)進(jìn)入到一個(gè)房價(jià)長期調(diào)整的態(tài)勢(shì)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)持有資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。

以筆者的角度理解，和以上所談到的這些觀點(diǎn)都不一樣：首先，變局主要是與以往多年的慣性思維相對(duì)比，比如之前只要房子買到就是賺到了，在全國不論大江南北，不論大城市小城市，不論縣城還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)，只要買到房子的都成為了贏家。在更長的周期里面，房地產(chǎn)市場可能從過去的普漲會(huì)逐漸進(jìn)入到分化；其次，在過去的時(shí)間里面所看到房價(jià)出現(xiàn)了持續(xù)的、較大幅度地快速上漲，但在未來，漲幅將逐漸會(huì)變得溫和下來。

為什么會(huì)有這樣的判斷？就不僅要看中國過去房地產(chǎn)市場這些年自己走過的路，而且也要看看世界上那些經(jīng)歷過了幾十年上百年歷史的成熟房地產(chǎn)市場，尤其是一些發(fā)達(dá)國家，他們的房價(jià)又是怎樣的表現(xiàn)。

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首先回顧一下，在2015年到2020年這5年時(shí)間，中國新建商品住宅的價(jià)格平均上漲54%，如果把時(shí)間拉長到從2010年到2020年這10年時(shí)間，是平均上漲111%——2010年，全國新建商品住宅價(jià)格只有4724元/㎡，到了2020年已經(jīng)增長到9980元/㎡！這個(gè)漲幅是與國際清算銀行對(duì)以往十年中國房地產(chǎn)市場所做出價(jià)格指數(shù)吻合的，按照國際清算銀行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，中國的房價(jià)在過去的十年漲了110%，與以上數(shù)據(jù)（111%）對(duì)比，誤差小到可以忽略不計(jì)。

接著再來看一看全球主要經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)趨勢(shì)，就不難發(fā)現(xiàn)，無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，不論大國家還是小國家，以十年為一個(gè)周期來衡量，房地產(chǎn)市場的平均價(jià)格都是明顯跑贏通貨膨脹的。例如在過去的十年間，美國房價(jià)上漲了62%，通貨膨脹增長了19%；英國房價(jià)上漲了41%，通貨膨脹增長了21.8%；此外德國房價(jià)上漲了63.7%，通貨膨脹增長了13.6%；法國房價(jià)上漲了18%，通脹10.8%；加拿大房價(jià)上漲了77%，通貨膨脹17.7%……以往的主流觀點(diǎn)是日本房價(jià)不漲的，經(jīng)濟(jì)也幾乎不漲的，但在過去這10年，日本房價(jià)增長了13.4%，通貨膨脹增長了5.6%，雖然房價(jià)漲得少，但通貨膨脹率也明顯的比其他國家低了很多，兩廂對(duì)比下來，優(yōu)勢(shì)是很明顯的！

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按照中國的未來發(fā)展規(guī)劃，例如十四五規(guī)劃和面向2035年的遠(yuǎn)景目標(biāo)，都談到了在十四五結(jié)束的時(shí)候，中國將實(shí)現(xiàn)人均1.4萬美元左右的GDP水平，由此進(jìn)入到高收入國家的行列，到2035年，預(yù)計(jì)將達(dá)到2.4萬美元左右，大概是高收入國家里的一個(gè)中等水平。

對(duì)標(biāo)發(fā)達(dá)國家所經(jīng)歷過的房地產(chǎn)市場，從最初的供不應(yīng)求，后來供求平衡，最后在較長周期里由市場決定價(jià)格，就能預(yù)見到中國的房地產(chǎn)市場將不再是城鎮(zhèn)化或者很多中國特色的概念來推動(dòng)房價(jià)上漲的。

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面對(duì)當(dāng)下的通脹壓力，房產(chǎn)仍然有著良好保值增值能力。尤其是自帶學(xué)區(qū)的住宅產(chǎn)品，不管市場如何變化，價(jià)格卻一路走高，根本的原因在于學(xué)區(qū)房代表的優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺，從而造成學(xué)區(qū)房本身也成為一種高度稀缺資源，而市場對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源需求是巨大的，因而也造就了學(xué)區(qū)房與普通住宅最大的區(qū)別——超高溢價(jià)、流通性強(qiáng)和保值增值。

在同一區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格有天壤之別，即使是高價(jià)，學(xué)區(qū)房仍然搶手。此外，無論樓市行情如何跌漲變化，學(xué)區(qū)房價(jià)格通常都比較穩(wěn)定，在樓市有波動(dòng)的時(shí)刻，學(xué)區(qū)房甚至出現(xiàn)了逆勢(shì)上漲的現(xiàn)象。通過全國70城的房價(jià)數(shù)據(jù)分析，學(xué)區(qū)房無一例出現(xiàn)下跌！

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