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泰安市人民政府辦公室

關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的實施意見，

實施意見自2020年9月1日起施行，

有效期至2025年8月31日。

各縣、市、區(qū)人民政府，各功能區(qū)管委，市政府各部門、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：

為盤活城鎮(zhèn)低效用地，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的意見》（魯政辦字〔2020〕32號）精神，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。 

一、明確城鎮(zhèn)低效用地范圍

城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭議。主要包括：

（一）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地，“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地。

（二）城鎮(zhèn)更新改造類：布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。

（三）用地效益提升類：投資強度、容積率、地均產(chǎn)出強度等控制指標(biāo)明顯低于地方行業(yè)平均水平的產(chǎn)業(yè)用地，參照“畝產(chǎn)效益”評價改革確定的“限制發(fā)展類”企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地。

各縣（市、區(qū)）政府、功能區(qū)管委要在調(diào)查摸底、效益測算、民意測驗的基礎(chǔ)上，合理認(rèn)定城鎮(zhèn)低效用地，建立動態(tài)管理的城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫。 

二、加強規(guī)劃引領(lǐng)管控  

各縣（市、區(qū)）政府、功能區(qū)管委要依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等，組織編制低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，明確改造目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局、時序安排等內(nèi)容。規(guī)劃編制要重點引導(dǎo)老工業(yè)廠房、老舊小區(qū)、城中村連片改造，注重與周邊區(qū)域綜合改造提升、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)與利用相結(jié)合；優(yōu)先保障市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地，完善提升城市綜合功能；注重開發(fā)利用地下空間，一體化安排地下地上空間；注重科學(xué)合理劃分改造單元，合理安排開發(fā)建設(shè)時序。

泰山區(qū)、岱岳區(qū)、各功能區(qū)專項規(guī)劃經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局核定，報市政府批準(zhǔn)后實施；新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣專項規(guī)劃經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局核定，由本級政府批準(zhǔn)后實施。經(jīng)批準(zhǔn)的專項規(guī)劃應(yīng)及時向社會公布。 

三、規(guī)范開發(fā)改造模式

（一）協(xié)議收儲改造。  

開發(fā)改造用地由政府優(yōu)先收回或收購、儲備，依法予以補償。經(jīng)原土地權(quán)利人申請，可與土地儲備機構(gòu)協(xié)議收儲土地。原土地權(quán)利人負(fù)責(zé)達(dá)到“凈地”條件后，由土地儲備機構(gòu)組織公開出讓。在依法補償?shù)幕A(chǔ)上，可采取物業(yè)返還等方式對原土地權(quán)利人進(jìn)行獎勵。其中，采取物業(yè)返還方式的，由土地儲備機構(gòu)納入土地出讓方案，報市、縣（市）土地資產(chǎn)管理委員會研究。 

（二）原土地使用權(quán)人自主開發(fā)改造。  

經(jīng)市、縣（市）政府同意，原土地使用權(quán)人可實行自主開發(fā)改造模式。對已納入改造單元且符合改造規(guī)劃的，原土地使用權(quán)人應(yīng)無償提供城市規(guī)劃要求的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公益性用地，具體面積在項目實施方案中予以明確；剩余土地可通過補交土地出讓金差價辦理協(xié)議出讓手續(xù)，采取自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式改造開發(fā)，可優(yōu)先收購相鄰宗地，可組建聯(lián)合體實施再開發(fā)。 

（三）村（居）集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)改造。  

實施城中村改造的，整村莊納入改造范圍，優(yōu)先保障改造用地，村（居）剩余農(nóng)用地、建設(shè)用地依法納入政府儲備。用地、規(guī)劃等手續(xù)按照我市城中村改造的有關(guān)規(guī)定辦理。 

（四）微改造。  

舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠區(qū)整體或局部有保留價值的建筑物、構(gòu)筑物，可按照專項規(guī)劃實施微改造，用于發(fā)展體育、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)。 

（五）危房改造。  

經(jīng)鑒定為危房C級或D級的已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的住宅，經(jīng)屬地房屋安全管理部門備案后，在符合規(guī)劃的前提下實施自主改造的，可在原用地范圍內(nèi)調(diào)整建筑物位置。改造后的總建筑面積不得超過原建筑面積的30%，建成后單套建筑面積不低于60平方米、不超過144平方米。產(chǎn)權(quán)人可委托專業(yè)公司代建，也可聯(lián)合申請自建。實施市場化改造的，按原土地使用權(quán)人自主開發(fā)改造的有關(guān)規(guī)定辦理。實施自主改造的，危房改造總建筑面積增加15%（含）以內(nèi)的，保持原土地使用權(quán)類型不變，不再辦理用地審批手續(xù)；危房改造后總建筑面積增加超過15%的（不含新建單套建筑面積為60平方米的住宅），在換發(fā)不動產(chǎn)登記證書時，超過15%的增建建筑面積按照辦理手續(xù)時樓面地價的60%繳納土地出讓金，15%以內(nèi)的增建建筑面積和原危房建筑面積按照現(xiàn)行房產(chǎn)評估價的1%繳納土地出讓金。

四、加強項目實施監(jiān)管 

（一）確定實施單位。  

經(jīng)政府批準(zhǔn)實施開發(fā)改造的城鎮(zhèn)低效用地，各縣（市、區(qū)）政府、功能區(qū)管委要根據(jù)專項規(guī)劃確定的再開發(fā)范圍等，在充分尊重民意的基礎(chǔ)上，合理確定開發(fā)項目，并通過一定方式選定項目實施單位。項目實施單位應(yīng)知曉參與開發(fā)建設(shè)的政策規(guī)定和工作程序，承擔(dān)相應(yīng)的市場風(fēng)險。對于單個改造單元效益測算難以實現(xiàn)經(jīng)濟平衡的，由各縣（市、區(qū)）政府、功能區(qū)管委負(fù)責(zé)為項目實施單位調(diào)劑搭配改造單元。 

（二）編制實施方案。  

項目實施單位按照再開發(fā)專項規(guī)劃和街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，在模擬拆遷或簽訂安置補償協(xié)議的基礎(chǔ)上，編制項目實施方案。項目實施方案應(yīng)包括基本情況、規(guī)劃情況、土地利用現(xiàn)狀情況、協(xié)議補償情況、擬改造開發(fā)情況（開發(fā)改造模式、用地規(guī)模、改造單元搭配、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡等內(nèi)容）。 

（三）嚴(yán)格方案審批。  

項目實施方案要履行征求權(quán)利人意見、重大項目實行專家論證、向社會公示等程序，并報市、縣（市）政府批準(zhǔn)后實施。涉及歷史街區(qū)、不可移動文物、古樹名木或歷史建筑的，要制訂相應(yīng)保護(hù)管理措施，并按法定程序報批；涉及建設(shè)用地土壤污染的，應(yīng)嚴(yán)格按照土壤污染防治的有關(guān)規(guī)定做好風(fēng)險管控和修復(fù)。 

（四）項目實施監(jiān)管。  

各縣（市、區(qū)）政府、功能區(qū)管委負(fù)責(zé)項目的具體組織和監(jiān)管工作，督促實施單位按照既定改造方案及相關(guān)規(guī)劃要求實施改造項目，無償移交公益性用地，履行改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)，落實對改造范圍內(nèi)原土地權(quán)利人的補償安置義務(wù)，動態(tài)監(jiān)管改造項目的綜合效益等。 

五、完善政策措施 

（一）妥善解決遺留問題的用地規(guī)劃手續(xù)。  

在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃范圍內(nèi)、符合土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)第二次全國土地調(diào)查確定為建設(shè)用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進(jìn)行分類處理。城市規(guī)劃已經(jīng)調(diào)整為商業(yè)用途的工業(yè)用地，符合新產(chǎn)業(yè)用地政策的，可以按照新產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理并辦理相關(guān)手續(xù)。 

（二）鼓勵土地置換盤活。  

用地雙方在符合專項規(guī)劃、權(quán)屬清晰、價值或面積相當(dāng)?shù)那疤嵯逻_(dá)成土地置換協(xié)議，且保持原用途及使用年限不變的，視為安置回遷用地，只變更權(quán)屬，不再繳納費用，直接辦理土地過戶手續(xù)。 

（三）支持零星土地整合歸并。  

邊角地、夾心地、插花地等新增和其他建設(shè)用地，單宗面積不足3畝且累計面積不超過總改造面積的10%，按照規(guī)劃條件需整合出讓的，經(jīng)原土地使用權(quán)人同意后，可協(xié)議出讓給相鄰宗地的產(chǎn)權(quán)人。 

六、加強組織領(lǐng)導(dǎo) 

各縣（市、區(qū)）政府、功能區(qū)管委是城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的責(zé)任主體，要按照政府引導(dǎo)、市場化運作、規(guī)劃引領(lǐng)、保障民生、連片開發(fā)的原則，制定工作方案，健全推進(jìn)機制，落實工作經(jīng)費；要督促相關(guān)職能部門各司其責(zé)，簡化工作程序，合力推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用工作。泰山區(qū)、岱岳區(qū)、泰安高新區(qū)、泰山景區(qū)、泰安旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、徂徠山汶河景區(qū)轄區(qū)內(nèi)的低效用地再開發(fā)相關(guān)審批事項按現(xiàn)行審批程序辦理，重大事項提交市國土空間規(guī)劃委員會和市土地資產(chǎn)管理委員會研究決定。將泰山區(qū)作為市級試點單位，選擇若干地塊經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會研究后先行實施。其他縣（市、區(qū)）、功能區(qū)也可選擇部分項目先行試點。要在低效用地再開發(fā)工作中維護(hù)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人利益，在依法依規(guī)的前提下，可根據(jù)本村居、社區(qū)實際和當(dāng)?shù)仄毡榧s定成俗的做法制定“村規(guī)民約”和“居民公約”，形成共識，加快項目實施。

本實施意見自2020年9月1日起施行，有效期至2025年8月31日。

泰安市人民政府辦公室

2020年7月29日

來源：泰安市人民政府辦公室 、泰安網(wǎng)