2019年，各地積極落實城市主體責任制，穩(wěn)步推進“一城一策”試點，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運行，實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標。展望2020年，“房住不炒”的定位不會動搖，進一步實現(xiàn)安居宜居的住房目標不會改變，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)健康的運行態(tài)勢——

2019年，在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，我國樓市的投機性需求基本離場，住宅回歸居住本質(zhì)。在此基礎上，租賃市場蓬勃發(fā)展，調(diào)控長效機制不斷完善。

眾多業(yè)內(nèi)專家表示，如果要用兩個字來形容2019年的房地產(chǎn)市場，那一定是“穩(wěn)定”。展望2020年，“穩(wěn)”依然是樓市主基調(diào)。

引導樓市健康平穩(wěn)成長

2019年，各地積極落實城市主體責任制，穩(wěn)步推進“一城一策”試點，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運行，實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標。與此同時，樓市調(diào)控政策指向性明確，全國樓市降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業(yè)背景下，房價整體上漲態(tài)勢得到有效控制。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%，漲幅分別比上月回落0.8個和0.5個百分點，均連續(xù)7個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%，漲幅分別比上月回落0.7個和0.5個百分點，均連續(xù)8個月持平或回落。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年各月房價出現(xiàn)同比下行的城市不斷增多，今年11月有超過30個城市的二手房價格下跌，這也是時隔56個月后，再次出現(xiàn)超過30個城市房價下調(diào)。

對于2020年，專家表示，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的大方向不會改變。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近來住房和城鄉(xiāng)建設部再次明確，長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此中新意在于強調(diào)了“長期”，這表明“房住不炒”定位不會受到市場周期影響。無論市場好與壞，對樓市的管控都不會放松，這對于2020年及未來的樓市發(fā)展都有很強的指導意義。同時，相關政策也明確提出發(fā)展長效機制和調(diào)控機制，體現(xiàn)了引導樓市健康平穩(wěn)成長的思路。

“從中央經(jīng)濟工作會議及全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，以及安居宜居的住房目標不會改變，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行態(tài)勢。預計房地產(chǎn)調(diào)控總體繼續(xù)保持從嚴，因城施策的方式會變得更加多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析說。

老舊小區(qū)改造成新增長點

中央經(jīng)濟工作會議在重申“房住不炒”的同時，也提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，中央經(jīng)濟工作會議為房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展指明了方向。

資料顯示，目前我國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段。在城市內(nèi)存量住宅中，15年以上樓齡占比超過35%且20年以上樓齡占比超20%的城市有12個，均為發(fā)展起步早、能級高的重點一二線城市。

對此，在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽表示，著力完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。抓好完善住房保障體系試點工作，爭取形成可復制、可推廣的經(jīng)驗。進一步規(guī)范發(fā)展公租房，強化對環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準保障。嚴格把握棚改范圍和標準，穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造?？偨Y(jié)推廣試點經(jīng)驗，進一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

來自住建部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。據(jù)初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

貝殼研究院首席分析師許小樂認為，改造老舊小區(qū)、提升小區(qū)物業(yè)管理水平將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)力點。許小樂表示，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，城市里的老舊小區(qū)已無法滿足新時代居民的生活需求，如何改造好老舊小區(qū)不僅是城市居民生活中的新“痛點”，更成為城市能否平衡發(fā)展的重要影響因素之一。因此，老舊小區(qū)改造及物業(yè)管理對于房企來說，將是新的業(yè)績增長點。

值得注意的是，住房和城鄉(xiāng)建設部提出了五個工作要求，其中提到了城市開發(fā)建設由增量建設為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重?！霸谠隽拷Y(jié)構(gòu)調(diào)整方面，或許也會和房地產(chǎn)領域的調(diào)控思路掛鉤。目前來看，保障房、人才住房，以及藍領公寓等，將成為較大的投資建設領域。”嚴躍進說。

租賃市場更加規(guī)范有序

除了“房住不炒”，近年來“租售并舉”已成為房地產(chǎn)行業(yè)里受關注度最高的詞匯，作為樓市調(diào)控長效機制的重要組成部分，租賃市場受到了資本的熱捧，獲得了蓬勃發(fā)展。

業(yè)內(nèi)專家表示，租賃住房是解決進城務工人員、新就業(yè)大學生等新市民住房問題的重要途徑。數(shù)據(jù)顯示，長租公寓類企業(yè)，在北京、上海等城市的市場份額已經(jīng)超過20%，如果計算二房東之類的類似模式交易在內(nèi)，當下市場已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易。

但值得注意的是，雖然長租公寓蓬勃發(fā)展搞活了房地產(chǎn)市場，但也產(chǎn)生了“野蠻生長”的問題。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡信息平臺發(fā)布虛假房源信息，惡意克扣押金租金，違規(guī)使用住房租金貸款，強制驅(qū)逐承租人等，這些違法違規(guī)行為嚴重侵害了租房群眾的合法權(quán)益，影響了社會和諧穩(wěn)定。在這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場亟待加大監(jiān)管。

在培育和發(fā)展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題的同時，王蒙徽強調(diào)，要著力培育機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標準和運行機制。

市場規(guī)范的步伐正在加快。近日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部門印發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)范住房租賃市場。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，租賃市場秩序混亂，不利于整個行業(yè)長期健康發(fā)展，此次《意見》內(nèi)容涉及廣泛，不僅對租賃主體進行了管控和監(jiān)管，還對金融租賃業(yè)務進行了管控，同時還提出建設租賃服務平臺。這將進一步規(guī)范租賃市場，有效維護租戶的合法權(quán)益。

張波表示，強化對租賃房源的備案及監(jiān)管將是未來住房租賃市場的主導方向，2020年住房租賃政策將會在更多城市落地。