11月以來(lái)，各地樓市政策密集微調(diào)，有松有緊，雙向調(diào)控。政策調(diào)整主要集中在人才購(gòu)房、公積金、市場(chǎng)秩序監(jiān)管等方面，也有個(gè)別城市出現(xiàn)限購(gòu)松動(dòng)、降低普宅標(biāo)準(zhǔn)等。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政策微調(diào)是為了優(yōu)化，以適應(yīng)市場(chǎng)的新變化，增強(qiáng)政策的彈性。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從歷史規(guī)律來(lái)看，在政策的方向性變化關(guān)口，樓市政策會(huì)非常密集。因此，樓市調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，表現(xiàn)為政策逐漸開始雙向調(diào)控，松緊并進(jìn)。

12月樓市調(diào)控政策有松有緊

12月頻頻出現(xiàn)的樓市調(diào)控政策依然延續(xù)11月的態(tài)勢(shì)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月樓市密集發(fā)布超過(guò)15次調(diào)控。最為典型的政策包括住房公積金政策的調(diào)整。從內(nèi)容上來(lái)看，因城施政，有松有緊。

12月4日，鄭州住房公積金貸款額度由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元。具備鄭州戶口、在外省繳存的公積金在鄭州購(gòu)房時(shí)也可使用。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國(guó)仕英認(rèn)為，今年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控較為嚴(yán)格，“金九銀十”期間，新建商品住宅成交量不足萬(wàn)套，成交量處于歷史相對(duì)低位，房企降價(jià)促銷也未換來(lái)成交量的上漲，公積金政策預(yù)計(jì)會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)略有所好轉(zhuǎn)。

12月9日起海南的二手房公積金貸款政策也將發(fā)生變化，進(jìn)行公積金貸款不再提供二手房估價(jià)報(bào)告，最長(zhǎng)期限為20年。同時(shí)二套住房公積金貸款不得低于同期首套房公積金貸款利率的1.1倍。

對(duì)于市場(chǎng)最為關(guān)心的限購(gòu)政策也在12月出現(xiàn)解凍。12月2日，位于粵港澳大灣區(qū)最東端的深汕合作區(qū)商品房限購(gòu)政策出現(xiàn)調(diào)整。在深汕合作區(qū)購(gòu)買的商品住房不再計(jì)入在深圳購(gòu)買商品住房的套數(shù)限購(gòu)范疇，但前提是5年“限售”。

據(jù)國(guó)仕英介紹，深汕特別合作區(qū)成立后，合作區(qū)的房?jī)r(jià)大幅上漲。在調(diào)控政策的限制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“凍結(jié)”已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)兩年之久，市場(chǎng)進(jìn)入低谷。

如果說(shuō)上述政策大多是松綁，那么，黑龍江省則對(duì)房企資金監(jiān)管加了一道“緊箍咒”。要求房企不能通過(guò)金融貸款或市場(chǎng)融資購(gòu)置土地，違規(guī)者兩年內(nèi)不能參加土地招拍掛。這也意味著房企要使用合規(guī)自有資金購(gòu)置用地，無(wú)疑對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)影響比較大。

年底政策寬松跡象更為明顯

事實(shí)上，自11月份以來(lái)，微調(diào)的樓市政策密集出現(xiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控次數(shù)刷新最近一年最高紀(jì)錄，高達(dá)72次，在2018年11月只有11次。而2019年1月-11月，合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)554次，同比2018年同期的425次上漲幅度高達(dá)30%。

相比之前樓市政策持續(xù)的收緊，在最近幾個(gè)月，特別是11月，全國(guó)累計(jì)有超過(guò)20城在11月發(fā)布了各種吸引人才的政策，其中包括佛山、南京、上海、中山等城市，雖然吸引人才政策并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是都與人才購(gòu)房資格、購(gòu)房補(bǔ)貼內(nèi)容相關(guān)，相當(dāng)于變相調(diào)整購(gòu)房資格。

除了象征調(diào)控寬松的人才政策外，另有普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金等樓市寬松政策也正在陸續(xù)出現(xiàn)。

11月，深圳調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，將容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的認(rèn)定為普通住宅，可享滿兩年免征增值稅的紅利，從而減輕買賣雙方交易成本。

因?yàn)槭堋昂勒悺闭鞫悩?biāo)準(zhǔn)調(diào)整影響，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《11月13城二手房市場(chǎng)月報(bào)》顯示，11月深圳二手房成交量為8629套，環(huán)比增長(zhǎng)11.6%，交易量出現(xiàn)小高潮，創(chuàng)下了2016年4月以來(lái)的新高。據(jù)悉，作為重點(diǎn)調(diào)控的一線城市，深圳二手房市場(chǎng)降溫較早且持續(xù)低迷。而此次在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的推動(dòng)下，潛在的購(gòu)房者短期集中入市。

與上述鄭州調(diào)整住房公積金貸款額度相似，11月，部分城市的公積金政策有所調(diào)整，比如石家莊、秦皇島、伊春、馬鞍山、眉山、柳州、濟(jì)寧等。其中很多城市都調(diào)整了公積金繳存基數(shù)，不僅利于職工降低個(gè)稅等支出，同時(shí)也增加了使用公積金政策的可能性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，公積金政策對(duì)于市場(chǎng)主要影響在心理層面，因?yàn)楣e金政策有上限，很難成為購(gòu)房者的主要貸款工具。

政策優(yōu)化，雙向調(diào)節(jié)

11月，房地產(chǎn)調(diào)控的方向出現(xiàn)了變化，張大偉分析稱，維持市場(chǎng)穩(wěn)定依然是原則，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求下，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

張大偉認(rèn)為，從近幾個(gè)月的樓市政策來(lái)看，樓市調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，政策逐漸開始雙向調(diào)控，比如大灣區(qū)多地調(diào)控密集松綁。從歷史規(guī)律來(lái)看，在政策的方向性變化關(guān)口，樓市政策會(huì)非常密集，特別是在一城一策的背景之下，表現(xiàn)出各地密集發(fā)布地方政策。

張大偉認(rèn)為，未來(lái)大部分城市都有可能在人才購(gòu)房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。

對(duì)于2020年的房地產(chǎn)政策，中房指數(shù)研究院分析人士認(rèn)為，明年調(diào)控將注重多方面的平衡，繼續(xù)堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，同時(shí)按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的空間和靈活性。

社科院財(cái)經(jīng)院在其發(fā)布的11月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，從各地市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，增強(qiáng)需求管控政策的彈性與靈活性。各地根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)已有的限購(gòu)、限價(jià)等需求管控政策作邊際性調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的新變化。進(jìn)一步增強(qiáng)政策針對(duì)性，減少“一刀切”式管控。不過(guò)，要嚴(yán)格防止個(gè)別城市以“因城施策”之名出臺(tái)刺激購(gòu)房政策。