被稱為“地產(chǎn)思想家”的馮侖再出新書(shū)，8月18日，由中信出版社主辦的《馮侖：買(mǎi)房這些事兒》新書(shū)發(fā)布會(huì)在上海舉行，馮侖為大家解讀“樓市的風(fēng)向往哪吹”。

馮侖是萬(wàn)通集團(tuán)的創(chuàng)始人及御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)，他被稱為“地產(chǎn)界的江湖大哥、商業(yè)界高級(jí)段子手”。在馮侖看來(lái)，中國(guó)的“房市”和“房事”最類(lèi)似的地方是始終在折騰。尤其是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，好像男女談戀愛(ài)，一邊嫌棄一邊給暗示，既在很多地方限購(gòu)，又用信貸“放水”，讓人摸不到頭腦。

此次發(fā)布會(huì)，馮侖帶來(lái)了他的新書(shū)《馮侖：買(mǎi)房這些事兒》，從購(gòu)房心態(tài)與觀念、樓市政策與調(diào)控、趨勢(shì)與方向、稅收與成本、城市與房?jī)r(jià)等多個(gè)層面為購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題予以解析。

發(fā)布會(huì)上，馮侖提到，最近三四年以來(lái)政策變了，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這句話說(shuō)出來(lái)的那天，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向就徹底變了。這13個(gè)字現(xiàn)在已經(jīng)演變成一個(gè)專(zhuān)有名詞，叫“房住不炒”。

“房住不炒”只是個(gè)開(kāi)端，馮侖預(yù)測(cè)中國(guó)樓市的格局會(huì)因?yàn)檫@句話而被重新定義，在方方面面發(fā)生變化，大家的心態(tài)、預(yù)期和出手習(xí)慣，也要隨之調(diào)整。

對(duì)此，馮侖提出了“房住不炒”之后的10個(gè)變化。

第一，從政府角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)的住宅體系和居住政策，都會(huì)堅(jiān)持居住為第一屬性，盡量保證人民有房住。居者有其屋，但居者不一定占有產(chǎn)權(quán)，這個(gè)是政府明確傳達(dá)出來(lái)的意思。住房問(wèn)題可以給大家解決，但不再保證大家能買(mǎi)到70年居住產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)房，這是相比之前最大的變化。

馮侖認(rèn)為，之前輿論總是在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)，保證大家買(mǎi)得起房，這實(shí)際上是個(gè)誤導(dǎo)。在任何一個(gè)社會(huì)或一個(gè)國(guó)家，無(wú)論其處于何種經(jīng)濟(jì)水平，政府都不可能保證每一個(gè)人都擁有一套產(chǎn)權(quán)100%屬于自己的房子。如果始終盯著這個(gè)方向，政策制定就會(huì)產(chǎn)生偏差，從而積累社會(huì)上本不必要的買(mǎi)房預(yù)期，最終醞釀出糧本解決不了的購(gòu)房矛盾。

第二，政府提出堅(jiān)持住房中“住”的屬性，而非“房”的屬性，這將成為未來(lái)中國(guó)樓市調(diào)控的政策基點(diǎn)。這幾年政府增加了很多租賃房源的供應(yīng)，也全面地推進(jìn)了共有產(chǎn)權(quán)房這種之前不太會(huì)被人們從心理上接受的新事物。政策的著眼點(diǎn)已經(jīng)徹底改變了。

第三，中國(guó)房?jī)r(jià)一直上漲的時(shí)代過(guò)去了。之前政策朝著最好每個(gè)人擁有一套產(chǎn)權(quán)房的方向努力，那“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”“漲漲漲”自然會(huì)變成市場(chǎng)上所有參與者(包括老百姓和開(kāi)發(fā)商)相互作用的結(jié)果。供需雙方打配合，共同推高房?jī)r(jià)。

馮侖稱，現(xiàn)在不一樣了，房子能住就可以，有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)沒(méi)關(guān)系。買(mǎi)得起房子的人還會(huì)去買(mǎi)房，但租房子的人也變多了，相當(dāng)多的房子不會(huì)進(jìn)入流通市場(chǎng)，而是成為長(zhǎng)租供應(yīng)來(lái)源。各方面對(duì)于買(mǎi)房、賣(mài)房的熱情會(huì)適當(dāng)降溫，開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)也會(huì)適當(dāng)減少，固定投資、基礎(chǔ)投資會(huì)更理性。未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)朝著單一的上漲的方向行進(jìn)，很可能會(huì)進(jìn)入橫盤(pán)區(qū)間，保持穩(wěn)定，甚至在個(gè)別地區(qū)呈現(xiàn)下降局面。

第四，住房制度會(huì)越來(lái)越向租購(gòu)并舉傾斜。這個(gè)趨勢(shì)在2018年就已經(jīng)展現(xiàn)出來(lái)。租賃需求越來(lái)越被重視，解決租賃矛盾的政策越來(lái)越多，圍繞解決租賃痛點(diǎn)制定的政策體系也將越來(lái)越完善。

第五，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)區(qū)域分化，各地發(fā)展階段不同、發(fā)展速度不平衡的狀態(tài)，一城可能會(huì)有一景。租賃市場(chǎng)快速崛起，租賃政策利好較多的情形，更多地會(huì)發(fā)生在一線城市和二線發(fā)達(dá)城市。

第六，在三四線城市，去庫(kù)存依然是樓市調(diào)控的重點(diǎn)。到2018年下半年，三四線城市的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩，樓市風(fēng)險(xiǎn)重新顯現(xiàn)。在三四線城市，由于租賃需求不多，租金也比較低，大家更愿意買(mǎi)房而不會(huì)選擇租房。這些地方的租金上漲基礎(chǔ)不夠、沖勁也不足。樓市的主要矛盾依然停留在新房交易領(lǐng)域，不僅租賃的故事不會(huì)成為主旋律，二手房交易也還沒(méi)到火候。

第七，中國(guó)住房的政策調(diào)控和體制改革、金融改革將采取分類(lèi)實(shí)施的策略，政策長(zhǎng)期化將成為主流。也就是說(shuō)，無(wú)論是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易還是持有或租賃等方面，以后的政策調(diào)控會(huì)偏向長(zhǎng)期、穩(wěn)定、高效，短期政策可能會(huì)越來(lái)越少出臺(tái)。有效的長(zhǎng)期政策是保證市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，既有助于滿足人民對(duì)房屋居住的各種需求，也有助于管理人民對(duì)住房的預(yù)期。

第八，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，限價(jià)、限售將會(huì)為核心政策。在新的趨勢(shì)完全確立之前，限價(jià)、限售是最有效、最快速的，也是地方政府最容易實(shí)施的政策。大家對(duì)這些調(diào)控政策要做好心理準(zhǔn)備，因?yàn)樗鼈儾粫?huì)是一個(gè)短期政策，維持3~5年是在預(yù)期之內(nèi)的。

第九，從宏觀層面來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只要進(jìn)行調(diào)控，在短期內(nèi)房?jī)r(jià)就不會(huì)呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。對(duì)開(kāi)發(fā)商、地方政府和買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，這雖然會(huì)讓人略感難受，但從樓市長(zhǎng)期發(fā)展轉(zhuǎn)型來(lái)看，這是必要的陣痛。

第十，隨著各項(xiàng)制度的完善，100%產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的居住類(lèi)型劃分會(huì)越來(lái)越細(xì)，相關(guān)法規(guī)也會(huì)越來(lái)越完善。相關(guān)部門(mén)最終將出臺(tái)房地產(chǎn)稅政策。房地產(chǎn)稅將用來(lái)調(diào)控住房資源占有不平衡的問(wèn)題，另外，也會(huì)給地方政府提供一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、可預(yù)期的稅收來(lái)源。

馮侖總結(jié)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向可以用以下幾組四字詞語(yǔ)來(lái)概括。一是“房住不炒”，二是“不松長(zhǎng)效”，調(diào)控政策要保持長(zhǎng)效機(jī)制，但是眼下仍不會(huì)放松節(jié)奏。三是“一二不漲”，要控制一二線城市的樓市不能漲價(jià)?！叭牟槐馈?，三四線城市“去庫(kù)存”仍是主要目的，但是要確保房?jī)r(jià)不崩盤(pán)?！坝蟹繜o(wú)產(chǎn)”，指政策能保證大家都有房子住，但不保證每個(gè)人都買(mǎi)得起一個(gè)有產(chǎn)權(quán)的房；“稅平不均”，房地產(chǎn)稅一定會(huì)出臺(tái)，但主要還是用于調(diào)控一些房產(chǎn)持有上的矛盾，保持相對(duì)的社會(huì)公平。