房地產(chǎn)稅立法的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在于個(gè)人持有住房的房產(chǎn)稅的征收。目前，立法的法理基礎(chǔ)、制度基礎(chǔ)和技術(shù)基礎(chǔ)都在逐漸厘清，但由于房地產(chǎn)稅涉及廣大群眾的切身利益，其立法論證過(guò)程，還應(yīng)對(duì)公眾更加透明，從而得到納稅人的理解和認(rèn)同。

“我最大的疑問(wèn)是，政府工作報(bào)告提到的房地產(chǎn)稅，到底是用來(lái)干嘛的？”4月初，一位東北的房地產(chǎn)商人成明軒（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

成明軒告訴記者，他每年都會(huì)仔細(xì)研讀政府工作報(bào)告，而他對(duì)房地產(chǎn)稅的疑問(wèn)，也來(lái)源于此。

成明軒說(shuō)，最近幾年，政府工作報(bào)告三次提到了房地產(chǎn)稅。分別是2014年、2018年和2019年，但三年都只提到推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，并未做更多解釋和說(shuō)明。

成明軒此前并非地產(chǎn)商人，他的第一個(gè)項(xiàng)目在2018年才開(kāi)售，在他看來(lái)，政府部門(mén)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的目的到底是什么，會(huì)很大程度影響后續(xù)樓市的走向。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，盡管在近年來(lái)很少提及房地產(chǎn)稅改革的目的，但從更早些時(shí)候的表述來(lái)看，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革的重要目的。

隨著政府工作報(bào)告連續(xù)兩年提到推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅的關(guān)注度持續(xù)提升。在博鰲（樓盤(pán)）亞洲論壇2019年年會(huì)上，中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)、金融研究所所長(zhǎng)吳曉求，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院原院長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康等權(quán)威專家關(guān)于房地產(chǎn)稅的激烈討論，再度引起各方熱議。

有學(xué)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)稅立法的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在于個(gè)人持有住房的房產(chǎn)稅的征收。目前，立法的法理基礎(chǔ)、制度基礎(chǔ)和技術(shù)基礎(chǔ)都在逐漸厘清，但由于房地產(chǎn)稅涉及廣大群眾的切身利益，其立法論證過(guò)程，還應(yīng)對(duì)公眾更加透明，從而得到納稅人的理解和認(rèn)同。

此外，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，如何賦予地方更大的自主權(quán)力？如何估算全國(guó)住房保有量？都是需要解決的問(wèn)題。

土地轉(zhuǎn)讓支出首次超過(guò)收入

2010年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》提出，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。

2011年，上海（樓盤(pán)）和重慶（樓盤(pán)）開(kāi)始推動(dòng)開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，在其相關(guān)文件的目的說(shuō)明中，也都主要提到了“調(diào)節(jié)收入分配”和“引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)”。

不過(guò)，近年來(lái)，隨著我國(guó)財(cái)稅體制改革的推進(jìn)和地方財(cái)政壓力的加大，房地產(chǎn)稅作為地方政府重要稅收收入來(lái)源的作用，開(kāi)始受到國(guó)內(nèi)的關(guān)注。

民生證券在今年2月的一份研報(bào)中指出，從當(dāng)前我國(guó)中央、地方政府的財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的背景來(lái)看，進(jìn)一步的財(cái)稅改革大概率將要繼續(xù)推進(jìn)。在此背景下，對(duì)于如何重構(gòu)地方財(cái)政的主體稅種，社會(huì)上有較多的意見(jiàn)。而考慮到近年來(lái)體量增長(zhǎng)最快的、關(guān)注度最高的房地產(chǎn)行業(yè)，立法全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅的聲音便逐漸出現(xiàn)。

另一方面，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)劉守英曾在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示，以土地招拍掛制度和土地抵押融資，將土地資本化，為城市建設(shè)提供資金的“以地謀發(fā)展模式”已經(jīng)走到盡頭。

數(shù)據(jù)也顯示，土地財(cái)政模式已經(jīng)迎來(lái)拐點(diǎn)。

根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年，全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入65096億元，同比增長(zhǎng)25%，而土地出讓收入相關(guān)支出則達(dá)到69941億元，同比增長(zhǎng)34.2%。這是我國(guó)第一次出現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)支出超過(guò)收入的情形。

在這一背景下，以房地產(chǎn)稅緩解土地財(cái)政難題，是房地產(chǎn)稅的任務(wù)之一。

重要問(wèn)題需要論證

關(guān)于房地產(chǎn)稅，一個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題是，開(kāi)征針對(duì)個(gè)人的房產(chǎn)稅，需要的前提條件是什么？這決定了房產(chǎn)稅來(lái)臨的時(shí)間表。

理論上，房地產(chǎn)稅被認(rèn)為應(yīng)該是一個(gè)完整的稅收體系，其征收對(duì)象包括“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”，且涵蓋房地產(chǎn)的“交易”和“持有”等環(huán)節(jié)。

在我國(guó)，涉及房地產(chǎn)的稅種有10項(xiàng)，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅，其中前5項(xiàng)是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域特有的稅種。

從1986年9月國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》起，以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人負(fù)責(zé)繳納的房產(chǎn)稅就一直在我國(guó)征收。但該條例同時(shí)規(guī)定，個(gè)人非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

在采訪過(guò)程中，有學(xué)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，如何向納稅人講清楚房地產(chǎn)稅立法的“道理”，達(dá)成各界關(guān)于房地產(chǎn)稅的共識(shí)，也是當(dāng)前在立法論證和解讀過(guò)程中需要重視并且必須要完成的一項(xiàng)任務(wù)。

武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，根據(jù)中國(guó)首份《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，中國(guó)自有住房擁有率超過(guò)85%，這意味著房地產(chǎn)稅中，持有房產(chǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅一旦對(duì)個(gè)人開(kāi)征，會(huì)關(guān)系到全國(guó)大部分家庭的切身利益。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)稅立法開(kāi)展嚴(yán)格的立法論證，一是要論證房地產(chǎn)稅的合法性和合理性，二是要對(duì)房地產(chǎn)稅到底能不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲進(jìn)行論證。

而重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，在房地產(chǎn)稅立法的過(guò)程中，立法機(jī)關(guān)的一個(gè)重要任務(wù)是，把房地產(chǎn)稅立法的“道理”向納稅人解釋清楚，包括征稅的目的、稅收的使用方向和監(jiān)管模式等。

其中，劉貴文指出，把房地產(chǎn)稅法的法理講清楚是關(guān)鍵。他舉例表示，不少人認(rèn)為，土地國(guó)有的情況下，房屋持有人在實(shí)際上承擔(dān)了土地出讓金的基礎(chǔ)上，不應(yīng)該再征收住房保有環(huán)節(jié)的稅，國(guó)際上是土地私有所以征稅。但實(shí)際上，在英國(guó)等國(guó)家的公有土地上，房主也只享有土地使用權(quán)，但與私有土地一樣，需要在房產(chǎn)持有過(guò)程中繳納市政稅。

今年全國(guó)兩會(huì)期間的記者會(huì)上，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅法由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)會(huì)同財(cái)政部組織起草，目前，相關(guān)部門(mén)正在完善法律草案、重要問(wèn)題的論證等方面的工作，待條件成熟時(shí)提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)初次審議。

而在制度和技術(shù)層面的基礎(chǔ)搭建上，近日，濟(jì)南（樓盤(pán)）大學(xué)商學(xué)院教授，西澤金融研究院院長(zhǎng)趙建撰文指出，房地產(chǎn)稅，迫切需要從制度根源——主要包括產(chǎn)權(quán)制度、財(cái)產(chǎn)登記制度、立法機(jī)制等，以及從技術(shù)層面——稅務(wù)和財(cái)務(wù)精算技術(shù)、財(cái)產(chǎn)評(píng)估方法等入手，從系統(tǒng)論的框架內(nèi)進(jìn)行架構(gòu)。

具體來(lái)看，分析人士指出，包括開(kāi)展全國(guó)住房普查、建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記、修訂《稅收征管法》、統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)、發(fā)展批量房?jī)r(jià)評(píng)估體系等多個(gè)前置工作需要完成。

其中，2018年6月，自然資源部宣布全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這標(biāo)志著“增量”不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

而針對(duì)存量住房的住房普查，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，在2013年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局高層曾表示，住房普查將來(lái)可能與人口普查相結(jié)合。而第七次全國(guó)人口普查將于2020年進(jìn)行。

免稅面積應(yīng)因地制宜

另一個(gè)廣受關(guān)注的問(wèn)題是，一旦房產(chǎn)稅確實(shí)對(duì)個(gè)人開(kāi)征，將會(huì)如何確定稅基和稅率？

此前，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌曾告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，在立法方面，房地產(chǎn)稅應(yīng)該和整個(gè)稅收體系的改革結(jié)合起來(lái)，既要有保有環(huán)節(jié)稅收，在開(kāi)發(fā)、流通環(huán)節(jié)當(dāng)中，也應(yīng)該和一些稅相應(yīng)合并。另外，稅基是寬的，但稅率不可能一蹴而就。要考慮區(qū)域差別和大部分業(yè)主的接受能力，區(qū)別不同城市的稅率，明確哪些是可以減免的，綜合考慮稅基、稅率、優(yōu)惠政策。

在稅基問(wèn)題上，國(guó)際上，房產(chǎn)稅開(kāi)征的稅基有依據(jù)租金收入的和依據(jù)房屋評(píng)估價(jià)兩種。2017年12月，時(shí)任財(cái)政部長(zhǎng)肖捷撰文指出，要按照立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

在稅率問(wèn)題上，多位受訪人士均表示，作為地方稅種，房產(chǎn)稅的稅率設(shè)置將會(huì)賦予地方更大的權(quán)力。

西南政法大學(xué)教授、中國(guó)社會(huì)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，一是在制度建立初期，稅率不能過(guò)高；二是稅率高低與征稅基數(shù)評(píng)估高低形成內(nèi)在邏輯關(guān)系，通常稅基（評(píng)估價(jià)）越高，稅率相對(duì)越低，反之亦然。

此外，在房產(chǎn)稅免征額上，各地的免征額設(shè)置被認(rèn)為應(yīng)該因地制宜。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任尹中卿向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)稅肯定要設(shè)定最低居住面積免除額。尹中卿主張對(duì)居民住宅免稅面積應(yīng)該寬松一點(diǎn)，不要像個(gè)稅一樣頻繁提標(biāo)準(zhǔn)，一開(kāi)始寧可把標(biāo)準(zhǔn)定得高一點(diǎn)。比如，如果平均住房面積30平方米，可以確定人均40平方米、50平方米甚至60平方米作為免稅面積，“按照‘房住不炒’的原則，自住的可以盡量不交、少交，這樣稅種才容易推出”。

此外，對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的房主來(lái)說(shuō)，空置稅是否會(huì)出臺(tái)，也是一個(gè)市場(chǎng)關(guān)心的問(wèn)題。

3月27日，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院原院長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康表示，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅是可行的，但對(duì)于空置稅持謹(jǐn)慎態(tài)度。

賈康指出，如何認(rèn)定空置與否，討論了若干年還是有爭(zhēng)議，如果能夠認(rèn)定“空置”，這個(gè)稅種還是可行的，但是現(xiàn)在看不出這種可能性。同時(shí)，即使空置稅成為一個(gè)征稅稅種，也不能替代房地產(chǎn)稅。

住房保有量之謎

從宏觀來(lái)看，房地產(chǎn)稅影響幾何？

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年，包括契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)，我國(guó)5種不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域特有稅種總計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收16438億元，占地方財(cái)政收入的17.97%。

其中，只對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行征收的房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)2604億元，占地方財(cái)政收入僅2.85%。

多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，如果針對(duì)個(gè)人保有住房環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅的開(kāi)征，房產(chǎn)稅的比重或會(huì)大幅度上升，但同時(shí)，包括契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等交易流轉(zhuǎn)過(guò)程中的稅收，會(huì)做相應(yīng)的合并和下調(diào)，避免重復(fù)征稅。

不過(guò)，從試點(diǎn)的上海和重慶來(lái)看，由于稅率較低、征收范圍將較小等原因，對(duì)地方財(cái)政收入影響并不明顯。

政策來(lái)看，上海對(duì)首套房免征，同時(shí)規(guī)定家庭人均住房面積不超過(guò)60平方米的部分免稅，并且按照住房的市場(chǎng)交易價(jià)格的70%來(lái)計(jì)算；重慶方案是對(duì)每戶100平方米（高檔商品房）和180平方米（獨(dú)棟商品住宅）內(nèi)這一部分免征。稅率方面，上海稅率暫定0.6%；重慶稅率為0.5%-1.2%。

以重慶為例，2018年重慶全市收入房產(chǎn)稅67.3億元，約占全部稅收收入的4.2%，而2014年，兩個(gè)數(shù)字分別是17.4億元和3.7%。

不過(guò)，由于我國(guó)從自1984年以來(lái)，一直沒(méi)有進(jìn)行新的全國(guó)性住房普查，確切的住房保有量難以估計(jì)，再疊加未來(lái)各個(gè)地方不同的稅率與免征額等設(shè)置，多位受訪人士均指出，現(xiàn)階段還難以直接測(cè)算開(kāi)征房產(chǎn)稅可能帶來(lái)的影響。但從上海和重慶的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，類似的稅率設(shè)置，對(duì)樓市影響不大。