近幾周來(lái)，伴隨著多項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)也異常敏感。

　　深圳地產(chǎn)中介一月簽8單掙20萬(wàn)元、北上廣深樓市全面回暖、多地迎來(lái)“小陽(yáng)春”的報(bào)道層出不窮，此前已持觀望態(tài)度或等待購(gòu)房自住的消費(fèi)者開(kāi)始感到不安或者緊急行動(dòng)起來(lái)，似乎“搶跑入市”熱潮重新掀起。

　　那么，這一輪樓市“小陽(yáng)春”是否是房地產(chǎn)大回暖的前奏呢？筆者認(rèn)為，或許并非如此。

　　一是熱點(diǎn)城市去年多經(jīng)歷了量?jī)r(jià)微跌，在政策放緩預(yù)期走強(qiáng)下微幅回升是市場(chǎng)正常波動(dòng)，長(zhǎng)期走勢(shì)有待進(jìn)一步觀察。

　　受2月春節(jié)因素和本身較短的特點(diǎn)影響，環(huán)比數(shù)據(jù)參考意義容易失真；新房房?jī)r(jià)則受政策限價(jià)等因素影響嚴(yán)重，因此二手房同比數(shù)據(jù)是一線城市房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要觀察窗口。

　　而根據(jù)該類(lèi)指標(biāo)對(duì)比可知，自10·30新政以來(lái)，嚴(yán)格的限購(gòu)政策、收緊的貸款、上行的利率等一系列控制性政策疊加多渠道供給的預(yù)期，一線城市房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，甚至有所下行，不少非熱門(mén)但也屬市區(qū)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)回落幅度超過(guò)15%。而隨著利率信號(hào)等政策出現(xiàn)松動(dòng)，3月份的數(shù)據(jù)大多有所回暖，但并非強(qiáng)勢(shì)轉(zhuǎn)向。

　　具體來(lái)看，北京樓市二手房3月成交量同比增長(zhǎng)44%，但價(jià)格微幅變動(dòng)2%；上海則是從低谷回彈，今年3月上海二手房成交套數(shù)高達(dá)2.59萬(wàn)套，環(huán)比2月增長(zhǎng)174%，同比去年3月增長(zhǎng)55%，但價(jià)格比高點(diǎn)仍低15%以上；廣州則持續(xù)了平穩(wěn)態(tài)勢(shì)； 而深圳更是不同，與去年同期相比，3月深圳二手房成交同比下滑19%，整個(gè)一季度，深圳二手房成交同比下滑31%。

　　這種前期基數(shù)較低引發(fā)的反彈是否具有可持續(xù)性，短期內(nèi)要看未來(lái)政策的力度，同時(shí)也要考慮到各地正在建設(shè)中的限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房、長(zhǎng)租公寓等替代項(xiàng)目入市的情況。實(shí)際上，經(jīng)過(guò)前兩年政策的消化，不少熱點(diǎn)地區(qū)也將迎來(lái)新的供給擴(kuò)大，可能會(huì)影響這一輪漲勢(shì)的延續(xù)性。

　　二是房企競(jìng)爭(zhēng)格局日益明顯，這也可能影響樓市供給和發(fā)展新格局。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有76家房企發(fā)布2018年年報(bào)，其中A股51家，港股25家。整體而言，A股房企平均利潤(rùn)上漲23%，但凈利潤(rùn)率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。而就在不久前，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)G30樣本研究報(bào)告》顯示，截至2019年3月7日，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)中，平均毛利率水平為27.82%，較去年提升1.58%，同時(shí)這個(gè)數(shù)字也是近4年新高。

　　毛利率和凈利率無(wú)法直接比較，但前者增幅下降，后者平均利率上漲的背后，也能反映出一個(gè)問(wèn)題——房企的期間費(fèi)用變動(dòng)較大，且明顯呈上升趨勢(shì)。

　　這種看似背離也并不令人意外。近兩年來(lái)，樓市數(shù)據(jù)從整體上看保持平穩(wěn)，但從一線到二線熱點(diǎn)城市再到三、四線城市，也經(jīng)歷了幾波發(fā)展高峰，毛利率出現(xiàn)上漲與該趨勢(shì)保持一致；而與此同時(shí)，房企融資渠道也收窄收緊，不僅銀行嚴(yán)查資金違規(guī)流入地產(chǎn)行業(yè)，包括發(fā)債等多重渠道也持續(xù)偏冷。

　　上述利潤(rùn)率與負(fù)債率齊漲的背后，是發(fā)展分化、預(yù)期分化和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期多重因素疊加的結(jié)果，同時(shí)也是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)警示信號(hào)：除了頭部的大型房企因其土地資源儲(chǔ)備相對(duì)雄厚且融資議價(jià)能力較高，具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外，包括一些老牌房企、中小房企在內(nèi)的企業(yè)可能會(huì)迎來(lái)更艱難的時(shí)刻，而如何盡可能讓行業(yè)保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，各級(jí)政府也應(yīng)及早準(zhǔn)備預(yù)案，避免地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起伏影響消費(fèi)者權(quán)益、金融穩(wěn)定等多領(lǐng)域發(fā)展。

　　在這一背景下，房企的戰(zhàn)略選擇也出現(xiàn)了分化。包括龍頭房企在內(nèi)的企業(yè)有選擇加速多元化戰(zhàn)略，也有像萬(wàn)科這樣進(jìn)行戰(zhàn)略收縮——停止多項(xiàng)未獲得獨(dú)立明顯收益的項(xiàng)目；有青睞一、二線城市發(fā)展趨勢(shì)和人口紅利，迎著高價(jià)而上的；也有積極布局三、四線城市。這種分化選擇的背后實(shí)質(zhì)上是房企在用真金白銀投票，表明自己對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展格局的不同態(tài)度，而這種多元化的選擇與此前大一統(tǒng)式的沖樓王、囤地皮表現(xiàn)顯然大有不同。

　　樓市冷暖關(guān)乎全民，也影響全社會(huì)。稍有風(fēng)吹草動(dòng)，便有較大影響。因此，近期熱點(diǎn)城市的樓市“小陽(yáng)春”信號(hào)引發(fā)熱烈討論并不稀奇。但與此同時(shí)，如果只關(guān)注單一月份的異動(dòng)，就過(guò)度炒作，甚至有相關(guān)從業(yè)人員再次鼓吹“搶跑入場(chǎng)”和“飛漲論”，顯然并不可取，而這種輿論推熱的樓市升溫可能在一段時(shí)間內(nèi)構(gòu)成“剛需壓力”，對(duì)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展無(wú)益。