又一起“降價(jià)未遂”！

近日，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，江西贛州市贛縣區(qū)一紙緊急通知，叫停區(qū)內(nèi)所有“特價(jià)房”銷售，同時(shí)要求3月銷售價(jià)格不得低于2月。

當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示：發(fā)通知旨在規(guī)范經(jīng)營，平穩(wěn)市場。

能接受房價(jià)上漲，不能接受房價(jià)下跌，這是什么心理？地方政府親自上陣干涉降價(jià)賣房，傳遞了什么信號(hào)？

01

“降價(jià)未遂”：誰是下一個(gè)？

降價(jià)未遂，從來都不是新鮮事。

2019年2月，江蘇邳州某樓盤因降價(jià)超過2000元，被當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商會(huì)通報(bào)批評(píng)，認(rèn)為屬于“惡意降價(jià)”。

此事被曝光后，一石激起千層浪。當(dāng)?shù)胤抗懿块T第一時(shí)間回應(yīng)稱，已約談房地產(chǎn)商會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人，責(zé)成收回通報(bào)。

再往前，2018年10月，安徽多地開發(fā)商因降價(jià)賣房被約談，“降價(jià)未遂”一詞于是橫空出世。

其實(shí)，放之于歷史，降價(jià)未遂都談不上新鮮事。早在2008年，樓市下行，南京房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人就明確表示：不準(zhǔn)開發(fā)商低于成本價(jià)賣房。

可見，每一次降價(jià)未遂事件的出現(xiàn)，都有著相同背景。

一方面，樓市處于下行周期。下行越是嚴(yán)重的城市，對(duì)于降價(jià)的反應(yīng)就越敏感，行政干預(yù)的力度就越大。

另一方面，一些樓盤降價(jià)，引發(fā)老業(yè)主維權(quán)?！敖祪r(jià)維權(quán)“雖然有違契約精神，也得不到多少同情，但于地方政府而言，事實(shí)上已經(jīng)構(gòu)成維穩(wěn)壓力，責(zé)成房企禁止降價(jià)，是最簡單粗暴的選擇。

不過，在這些相似背景之下，還有著深層次的原因。

02

央地博弈：誰最害怕房價(jià)下跌？

在《2019樓市往哪走？看這篇分析就夠了》一文中，凱風(fēng)君提及了樓市的央地博弈機(jī)制，這是理解降價(jià)未遂的關(guān)鍵所在。

樓市涉及復(fù)雜的利益博弈，既有地方政府與更高層之間的博弈，也有地方政府、開發(fā)商以及購房者之間的博弈。

對(duì)于地方政府來說，樓市的穩(wěn)定性之所以至關(guān)重要，因?yàn)樗婕叭齻€(gè)層面的切身利益：一是土地財(cái)政，二是房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，三是維穩(wěn)的基本盤。

樓市下行，最直接的影響當(dāng)屬土地流拍增加，賣地收入銳減。這對(duì)于財(cái)政收入已經(jīng)全面放緩的三四線城市來說，尤為致命。

當(dāng)一眾城市賣地收入占到稅收收入的一半以上時(shí)，就不難明白，為何樓市稍有風(fēng)吹草動(dòng)，地方都會(huì)第一時(shí)間出面維穩(wěn)。

問題在于，降價(jià)未遂，限制樓市回調(diào)，只能在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上穩(wěn)定市場，暫時(shí)緩解老業(yè)主的緊張情緒，卻無法真正扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。強(qiáng)行讓開發(fā)商維持一個(gè)不可能有市場的高位，這不是呵護(hù)市場，反而是將開發(fā)商往火坑推。

相比而言，更高層雖然在乎房地產(chǎn)走勢(shì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響，但同樣也不會(huì)忽略樓市持續(xù)上行帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。既要防止樓市下行拖累經(jīng)濟(jì)，同樣也要防止金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。

顯然，地方政府不會(huì)有這樣的認(rèn)識(shí)。即便有，在土地財(cái)政、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和維穩(wěn)的三重利益面前，也會(huì)有意無意忽略。

03 

樓市小陽春：市場回暖還是概念游戲？

降價(jià)未遂事件的層出不窮，再度說明了一個(gè)再簡單不過的道理：有人不希望房價(jià)下跌。

值得一提的是，即使在貨幣環(huán)境不斷寬松、樓市調(diào)控政策有所松綁、樓市小陽春說法不絕于耳的三月，依舊有地方在拿“惡意降價(jià)”和“打折賣房”說事。

這是不是可以反證，市場的嚴(yán)峻性依舊超出想象，所謂樓市小陽春更多只是人為炒作的概念，大多數(shù)城市的樓市依舊嚴(yán)峻？

事實(shí)上，大多數(shù)三四線城市本來就沒有上馬什么調(diào)控政策，所以樓市松綁對(duì)于他們的影響也是微乎其微。反過來說，既然沒有調(diào)控管控，仍然擋不住房價(jià)回調(diào)，這是不是也說明，這些城市自身的基本面出了問題？

所以，指望通過限制房企降價(jià)來穩(wěn)樓市，可能只是一廂情愿，不僅暴露了本地樓市的虛弱，反而還將房企和購房者都拖入泥淖，無助于整個(gè)市場的穩(wěn)定，更無助于穩(wěn)定預(yù)期。

04

四個(gè)結(jié)論

在《政府工作報(bào)告再提房地產(chǎn)，釋放了什么信號(hào)》一文中，凱風(fēng)君提出，2019年，樓市調(diào)控政策底已經(jīng)觸底，“一城一策”或?qū)⒊蔀橹髁鳎€(wěn)樓市則是核心目標(biāo)。

在穩(wěn)樓市的大環(huán)境之下，市場還會(huì)繼續(xù)分化。

其一，穩(wěn)樓市的要害是防止大跌。穩(wěn)樓市向來具有兩面性，既要遏制過度上漲，又要防范房價(jià)大跌。如果說2018年之前的重心是“遏制上漲”，那么今年的主要任務(wù)就是“防范大跌”。

其二，新房市場價(jià)格失真，無法代表市場行情。在限價(jià)和降價(jià)未遂之下，新房價(jià)格已經(jīng)完全失真。一個(gè)城市樓市有無回暖，要看的是二手房量價(jià)有無同步回升，而非一手房的統(tǒng)計(jì)指數(shù)或者網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

其三，樓市是否回彈，不要看概念炒作，也不要看地方的試探舉動(dòng)，只需關(guān)注兩大核心指標(biāo)：一是限購限貸政策是否松綁，松綁到何種地步；二是貨幣政策是否持續(xù)寬松，寬松到何種地步，是否存在降息的可能性。

其四，樓市將會(huì)繼續(xù)分化。無論市場環(huán)境是否繼續(xù)寬松，大多數(shù)基本面存在問題的城市，未來樓市前景都十分堪憂。對(duì)于非環(huán)一二線城市、非都市圈、非城市群輻射范圍的三四線城市，不要輕易投資。

文|凱風(fēng)