隨著我國房地產(chǎn)市場進入“一城一策”的新階段，樓市調(diào)控不再“一刀切”，各個地區(qū)的政府工作報告中關(guān)于樓市的表述更加具有參考意義。

從已經(jīng)發(fā)布的眾多省、自治區(qū)和直轄市的2019年政府工作報告中，“房住不炒”“一城一策”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”成為其中的關(guān)鍵詞。

多地強調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”

進入2月份，多個省份、自治區(qū)、直轄市召開了兩會,記者梳理今年的政府工作報告發(fā)現(xiàn)，“房住不炒”仍然是今年的高頻詞匯。山西、甘肅等地的報告中均有提及，山西提到，要健全住房保障體系，堅持“房住不炒”基本定位，大力發(fā)展住房租賃市場，加大租賃住房建設(shè)力度，支持機構(gòu)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；甘肅指出，要落實“房住不炒”定位，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

一城一策、因城施策、落實城市主體責(zé)任，也成為地方反復(fù)提及的關(guān)鍵詞。福建在報告中指出，要健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案；遼寧指出，要構(gòu)建長效機制，堅持因城施策，落實城市主體責(zé)任；江蘇也提到，要落實好城市主體責(zé)任，因城施策，健全市場體系和保障體系，著力解決好城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。

中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞在接受記者采訪時表示，國家已經(jīng)為2019年房地產(chǎn)市場定了調(diào)，仍然會堅持“房住不炒”，也提到要加強地方政府的調(diào)控的責(zé)任，強調(diào)因城施策，因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，北京的房子不可能拿到成都去賣，2019年，各地根據(jù)自己的實際情況作出相應(yīng)的微調(diào)，是一個大概率的事情，但微調(diào)不會脫離中央調(diào)控的主基調(diào)。

去年底，住建部召開會議曾明確指出，2019年，要重點抓好十個方面工作，第一點就是以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。多個城市也將這“三穩(wěn)”寫入了政府工作報告中。

上海明確指出，要完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)長效機制，繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期；江西也指出，要編制全省住房發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期；湖北亦提出，要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標，支持合理自住需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

專家告訴記者，我國房地產(chǎn)政策的實施，不光是從房地產(chǎn)這個角度提出來的，還和我們國家的經(jīng)濟大勢相關(guān)。今年房地產(chǎn)的走向還是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，政策不會有太大的變化。“穩(wěn)”不同于之前的“控”，“控”強調(diào)的是上漲的趨勢，從限高這個角度來講的，而“穩(wěn)”則有兩方面的含義，要防止大漲，也要防止市場過冷。就房價來講，市場要保持總體的平穩(wěn)，不會大漲或者大跌。

在專家看來，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期這“三穩(wěn)”是相輔相成的，穩(wěn)房價必須先穩(wěn)地價，因為地價是房價成本的一大塊，作為地方政府，就要嚴格控制好地價。另外，輿論也是房價漲跌的一大因素，輿情穩(wěn)定，人們的購房預(yù)期才能穩(wěn)定，最終才能夠達到穩(wěn)房價的效果。

地方兩會聚焦

租賃市場、房地產(chǎn)金融風(fēng)險

在強調(diào)“房住不炒”的同時，租購并舉、大力發(fā)展住房租賃市場，也是各個地方政府關(guān)注的重點。近年來，中央多次強調(diào)建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場。2018年，發(fā)展住房租賃的兩大核心推動力——土地資源、融資已經(jīng)取得了實質(zhì)性進展，土地供應(yīng)保障渠道日益多元化，融資渠道原有障礙基本得到疏通，住房租賃資產(chǎn)證券化得到有序推進，另外，已有多家國有銀行推出了住房租賃貸款。

除上述山西、甘肅有所提及之外，廣東提出，要堅持租購并舉，完善住房市場體系和住房保障體系，逐步推進解決城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題，試點推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)；天津也提到要完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，增加長期租賃住房供應(yīng)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，更好滿足低收入家庭住房需求；福建也提出，要堅持租購并舉，推進棚戶區(qū)改造，加強共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè)，培育住房租賃市場，完善住房保障體系。

對于住房租賃方面的建設(shè)，業(yè)內(nèi)人士表示，補齊租賃住房短板，增加租賃供應(yīng)量，支持租賃市場發(fā)展，是房地產(chǎn)長效機制的一部分，各地也開始重視租賃市場的健康發(fā)展。

嚴防房地產(chǎn)風(fēng)險也成為監(jiān)管部門關(guān)注的重點。河南省提出高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險，湖南提出要加強房地產(chǎn)金融等重點領(lǐng)域風(fēng)險預(yù)警，海南省也指出，要嚴防金融、房地產(chǎn)風(fēng)險。

從目前來看，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險主要來自系統(tǒng)性金融風(fēng)險，專家指出，因為中國人買房子的錢大部分來自銀行貸款，首套房的話，僅有三成左右的首付款，如果經(jīng)濟出現(xiàn)滑坡，房價大幅下跌，購房者的貸款還不上，就會出現(xiàn)斷供的風(fēng)潮，而棄房斷供又會造成整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險，所以還是要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

對于未來各地房地產(chǎn)政策，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年會變得常態(tài)化。