上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018年全國40城住宅成交報告》顯示，12月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長13%，同比增長3.1%。2018年全年，40城新建商品住宅成交面積同比增長8.8%，其中一線城市同比下降4.6%，二線城市同比增長3.4%，三四線城市累計同比增長27.3%，成交面積的增長主要來自三四線城市。

??40城新房成交面積同比增長8.8%

??報告顯示，12月份 40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長13%，同比增長3.1%。從成交量的歷史走勢來看，在2017年12月成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2018年一季度40城成交量出現(xiàn)回落。2018年二季度，房企加大了推盤力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖但依舊不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出現(xiàn)小幅萎縮。四季度以來，部分開發(fā)商加速推盤，一方面隨著市場降溫，開發(fā)商準備儲備現(xiàn)金過冬，另一方面是沖刺業(yè)績完成年度目標。

??2018年一二線城市平穩(wěn)，三線城市成交火熱

??根據(jù)易居研究院監(jiān)測，12月份4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長66.1%，同比增長31.7%。一線城市中廣州的成交面積環(huán)比大幅增長，其他三城則環(huán)比小幅增長。從歷史數(shù)據(jù)來看，一線城市的總成交面積目前處于2014年以來的較低位。

??18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長12.3%，同比增長0.5%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降15%，同比增長1.7%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長25.3%，同比增長3.5%；6個其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長35.4%，同比下降2.4%。

??18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長2.5%，同比增長1.2%。其中7個本輪調(diào)控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8.2%，同比增長40.3%；11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長12.5%，同比下降16.4%。12月三線城市中本輪嚴調(diào)控的三線城市成交環(huán)比繼續(xù)小幅下降，7月份以來無錫和中山的成交量有所增長，這兩個城市的成交量在嚴調(diào)控的三線城市中占比較大，因此成交量增長較明顯；弱調(diào)控或未調(diào)控的三線城市成交環(huán)比小幅增長，三季度以來降溫趨勢明顯。

??40城年初累計同比增速出現(xiàn)拐點

??從2018年全年來看，40城新建商品住宅成交面積同比增長8.8%。其中一線城市同比下降4.6%，二線城市同比增長3.4%，三四線城市同比增長27.3%，成交面積的增長主要來自三四線城市。2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。

　　易居研究院分析認為，2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了"分類調(diào)控，因城施策"的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。雖然進入2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了較大的反彈，這主要是因為上半年三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多，三季度以來同比增速已持續(xù)放緩，12月曲線已出現(xiàn)拐點。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城領(lǐng)先全國4-6個月左右穿過正負線，且波動較大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。

??預(yù)計2019年一季度40城成交繼續(xù)下滑

??由于2018年四季度，部分開發(fā)商加速推盤，一方面隨著市場降溫，開發(fā)商準備儲備現(xiàn)金過冬，另一方面是沖刺業(yè)績完成年度目標。報告顯示，2018年全年，40城新建住宅成交面積同比小幅增長，其中一線城市小幅下降，二線城市小幅增長，三四線城市則增長較多。

??2018年12月21日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。12月24日，在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部對2019年樓市調(diào)控明確提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標，并強調(diào)堅持“房住不炒”的定位不變。因此，2019年樓市定調(diào)為穩(wěn)字當頭，不走靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路。

??綜合考慮這些情況，易居研究院預(yù)計短期內(nèi)國家層面的調(diào)控政策不會放松，全國樓市還將持續(xù)降溫，2019年一季度40城的成交面積將逐漸下滑。分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險。