01

　　自從2018年全國三四線城市房價普漲以來，“棚改”這個詞就成了房產(chǎn)新聞中的熱點詞匯，每次有關(guān)于棚改的政策進(jìn)行調(diào)整，也會引起眾多網(wǎng)友的各種猜測。

　　進(jìn)入2019年，全國多個省市召開了地方兩會和住房工作會議，紛紛下調(diào)了新一年的棚改工作目標(biāo)。棚改也面臨著新的變局。

　　數(shù)據(jù)顯示：

　　山西從12.52萬套下調(diào)至3.26萬套

　　河南從50萬套下調(diào)至15萬套

　　四川（樓盤）從25.5萬套下調(diào)至15萬套

　　北京（樓盤）從2.36萬套下調(diào)至1.15萬套

　　安徽從28.18萬套下調(diào)至21.45萬套

　　西藏（樓盤）從3.5萬套下調(diào)至1.89萬套

　　通過觀察上面這些數(shù)據(jù)我們可以看出，山西和河南的下調(diào)幅度較大，甚至超過了“腰斬”的程度，達(dá)到“腿斬”。這些省市如此步調(diào)一致下調(diào)2019年棚改目標(biāo)，會對樓市造成怎樣深遠(yuǎn)的影響呢？

　　02

　　不可否認(rèn)，棚改是三四線城市去庫存的重要抓手。2017年末的全國住房工作會議提出，2018年庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。根據(jù)去庫存政策，部分三四線城市的首付比例只需20%。

　　與此同時，一二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)格，資金和需求就開始向三四線城市外溢，一些開發(fā)商也開始在三四線城市蓄力，隨即，三四線城市進(jìn)入本輪周期高點，在市場利好的推動下，一些三四線城市棚改計劃也制定的水漲船高。

　　所以當(dāng)2019年部分省市下調(diào)棚改計劃，“給高漲的三四線城市房價降溫”也就理所當(dāng)然成為人們最主要的考量方向。

　　不過棚改作為地方政府公共服務(wù)的一項內(nèi)容，雖然與房地產(chǎn)市場有千絲萬縷的聯(lián)系，但也是獨立于房地產(chǎn)市場而存在的。所以，在討論此次“棚改變局”時，我們不能過于喧賓奪主，而忽視棚改本身。

　　事實上，這些地方下調(diào)棚改計劃最主要的原因，就是前期的棚改計劃的超額完成。

　　縱觀歷年全國棚改開工數(shù)量增長情況，2015－2017年，全國棚改開工數(shù)量都在600萬套以上。2018年雖然棚改開工數(shù)量回調(diào)至580萬套，但實際完成達(dá)到627萬套，目標(biāo)完成率創(chuàng)歷年新高達(dá)到107.4%。

　　2018年更是棚改的高峰期。從2018年各省棚改具體實施情況來看，目標(biāo)完成率基本上可以達(dá)到100%以上，甚至浙江，內(nèi)蒙古，廣東等省份目標(biāo)完成率在130%以上。

　　而從棚改三年規(guī)劃總量來看，2015年-2017年的1800萬套到2018年-2020年的1500萬套，也確實在收縮。

　　棚改計劃越來越小，這既是目標(biāo)任務(wù)，也符合客觀規(guī)律，不可能越改越多。而棚改計劃下調(diào)其實市場也早有預(yù)期。

　　03

　　棚改政策在各地推進(jìn)如此順利，這與政策性金融扶持分不開。2014年，央行開始定向發(fā)放的抵押補(bǔ)充貸款PSL，PSL開始承擔(dān)提供棚改資金的任務(wù)，而棚改貨幣化安置逐漸成為棚改主流。

　　不過在去年12月，住建部明確提出，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消。對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進(jìn)行融資。

　　這也就是說，如果地方繼續(xù)推進(jìn)棚改，“錢”從哪來就成了重要問題。所以在前期棚改超額完成的情況下，這些地方政府下調(diào)棚改計劃也就不難理解了。

　　2018上半年，由于三四線城市房價漲幅過快，“棚改”也就成了眾矢之的。在下半年“堅決遏制房價上漲”這個大背景下，關(guān)于“取消棚改，全國一刀切”的說法就層出不窮。

　　雖然住建部否認(rèn)了這一說法，不過同時也提出，要因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置。對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。這也被看作棚改收緊的政策信號。

　　04

　　隨著全國三四線城市去庫存任務(wù)結(jié)束。按照計劃，2020年，各地棚改任務(wù)基本完成，棚改功成身退。這也意味著，房地產(chǎn)市場迎來一個新的發(fā)展階段，對于那些想要在近兩年買房置業(yè)的人們來說，最重要的一點就是學(xué)會審時度勢，順勢而為。

　　2018年，受地產(chǎn)板塊輪動的影響，全國房價漲幅最大的地區(qū)，不是都市圈林立的東部地區(qū)，而是西部地區(qū)和東北以及西南等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)普遍棚改貨幣化安置力度較大的區(qū)域。

　　今年，在棚改新變局的大背景下，各地樓市會相應(yīng)有怎樣的變化呢？大膽預(yù)測一下：

　　1、在棚改貨幣化安置比例逐漸降低，以及棚改計劃下調(diào)的大趨勢下，東北，西北，西南省份的三四線城市以及主要城市群之外的三四線城市，房地產(chǎn)市場會受到比較大的沖擊。這些地方的房價，未來大概率會迎來五年的陰跌，跑輸通脹。

　　2、隨著三四線城市去庫存任務(wù)基本完成，2019年棚改目標(biāo)下調(diào)。這也就意味著，資金就要重返一線城市。就目前一線城市樓市情況來看，政策底已經(jīng)到來，有意在北上廣深置業(yè)買房的朋友，2019年要抓緊了。