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- 房屋交易呈"全流通"趨勢(shì) 專(zhuān)家稱(chēng)均衡發(fā)展是關(guān)鍵
- 資訊類(lèi)型:樓市要聞 / 發(fā)布時(shí)間:2019-01-22 / 瀏覽:3568 次 /
- 2019-01-22 更新 投訴舉報(bào)
過(guò)去一年,房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面已深度調(diào)整,尤其是在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”等政策主導(dǎo)下,市場(chǎng)的供求格局和交易情況發(fā)生了顯著變化。
據(jù)貝殼研究院《2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》(下稱(chēng)《報(bào)告》)顯示,2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本結(jié)束增長(zhǎng)勢(shì)頭,全國(guó)新房、二手房交易量與去年相比基本持平。其中,2018年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積14.6億平方米,與去年持平;而全國(guó)二手房市場(chǎng)則保持2017年以來(lái)的低溫狀態(tài),預(yù)計(jì)全年成交420萬(wàn)套,略低于2017年的421萬(wàn)套。
持續(xù)性的調(diào)控和高質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)下,房屋交易的新房、二手房、租賃均迎來(lái)周期性的調(diào)整,新的市場(chǎng)機(jī)制也在逐漸顯現(xiàn)。貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)近日分析稱(chēng),房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時(shí)代已然到來(lái),具體表現(xiàn)為上述三者的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)越來(lái)越強(qiáng),在交易關(guān)系中互生互聯(lián)而非獨(dú)立分割。
據(jù)《報(bào)告》預(yù)計(jì),2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)值得關(guān)注的市場(chǎng)趨勢(shì):一是“二手觸底”:隨著市場(chǎng)的回溫、限售政策的松綁,賣(mài)一買(mǎi)一的換房需求會(huì)更容易釋放,今年二手房市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)有望得到轉(zhuǎn)變。再加上政策放松的影響,今年二手房市場(chǎng)將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢(shì);二是“一線底火”:作為房地產(chǎn)底火的一線城市今年市場(chǎng)有望小幅回升,首次置業(yè)需求將加快進(jìn)入市場(chǎng),帶動(dòng)換房改善鏈條活躍;三是“二線壓倉(cāng)”,2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢(shì),2019年二線房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為支持全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主力;第四,“新房放量”:2019年隨著大量新房尤其是價(jià)格適中、位置尚可的限價(jià)房集中入市,會(huì)分流二手房市場(chǎng)的需求。
上述新的市場(chǎng)變化,帶來(lái)兩重思考:一方面,亟需重新審視新房和二手房之間的相互影響;一方面,不應(yīng)再將租賃市場(chǎng)割裂于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)之外,而要深入理解其內(nèi)在關(guān)聯(lián)。
“‘全流通’意味著,新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)之間逐漸交互,交易的冷暖變化、周期起伏取決于三者交互的方式、時(shí)機(jī)與動(dòng)能。”楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步解釋稱(chēng),這背后的市場(chǎng)機(jī)制是‘交易乘數(shù)’,即每當(dāng)一個(gè)潛在客戶(hù)從租賃市場(chǎng)進(jìn)入交易市場(chǎng),這一次交易會(huì)引發(fā)一連串交易,從而顯著放大交易總量。
值得注意的是,“全流通”市場(chǎng)格局也引發(fā)房屋交易如何均衡發(fā)展的命題。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,如果新房?jī)r(jià)格過(guò)高或產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不完整,就會(huì)產(chǎn)生對(duì)二手房的“過(guò)度擠壓”,而市場(chǎng)存在內(nèi)在的不穩(wěn)定性,在交易乘數(shù)的作用下,也容易導(dǎo)致急漲急跌的波動(dòng)效應(yīng)。只有當(dāng)購(gòu)房者需求能在一二手和租賃市場(chǎng)之間順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化,市場(chǎng)繁榮才可持續(xù)。
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