房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)我們既熟悉又陌生的領(lǐng)域，不管做市場(chǎng)研究還是做政策研究，它的難點(diǎn)在于數(shù)據(jù)多、類(lèi)別多、鏈條長(zhǎng)，因此很難找到主要矛盾。正所謂“成也蕭何敗也蕭何”，找到“蕭何”才是最關(guān)鍵的。對(duì)于房地產(chǎn)問(wèn)題，厘清邊際變化或者這一輪調(diào)控與過(guò)去的不同之處，對(duì)預(yù)判經(jīng)濟(jì)、未來(lái)投資將有所幫助。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控與過(guò)去的不同之處

與以往相比，始于2016年9月的本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控呈現(xiàn)出一些不同特點(diǎn)。過(guò)去兩年多，全國(guó)的房?jī)r(jià)同比增速是下降的，只是不同區(qū)域(如一二三四線城市)的房?jī)r(jià)下降幅度不一樣。由此可見(jiàn)，本輪調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定的抑制作用。過(guò)去，一旦調(diào)控房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)投資也會(huì)隨之下降，但2016年以來(lái)的這一輪調(diào)控過(guò)程中，房地產(chǎn)投資卻相當(dāng)穩(wěn)健，而且相當(dāng)有韌性。

為什么這一輪調(diào)控使房?jī)r(jià)回落，而房地產(chǎn)投資總體卻保有韌性？客觀上而言，并不是建安投資有韌性，建安投資隨著房屋銷(xiāo)售面積的下滑也在持續(xù)回落，而是與土地購(gòu)置有很大的關(guān)系。最近一年多，房地產(chǎn)商的土地購(gòu)置量迅猛增長(zhǎng)，這也可能是一個(gè)拐點(diǎn)。過(guò)去，房地產(chǎn)商的土地購(gòu)置迅猛發(fā)展，與因城施策和去庫(kù)存有一定的關(guān)系。去庫(kù)存對(duì)房地產(chǎn)商的土地購(gòu)置有很強(qiáng)的吸引力，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房庫(kù)存去化和房地產(chǎn)購(gòu)地行為非常相關(guān)。

由此可以看出，一方面房地產(chǎn)商很悲觀，因?yàn)殇N(xiāo)售持續(xù)下滑；另一方面房地產(chǎn)商又看到商品房庫(kù)存處于低位，物以稀為貴、奇貨可居，所以房地產(chǎn)商就會(huì)加大土地購(gòu)置。

過(guò)去的情況是，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑，庫(kù)存被動(dòng)累積；而這一輪的情況是，銷(xiāo)售下滑過(guò)程中，庫(kù)存實(shí)現(xiàn)了完美地去化。在這樣的矛盾信息下，房地產(chǎn)商的投資行為和過(guò)去相比有很明顯的變化。過(guò)去的幾輪房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有去庫(kù)存政策，只是“踩剎車(chē)”，而現(xiàn)在是“既踩剎車(chē)，又踩油門(mén)”。在這樣的情況下，房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)短期悲觀，但是對(duì)中期或許不那么悲觀。

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)寒意明顯，下半年將企穩(wěn)

當(dāng)前，去庫(kù)存政策已經(jīng)發(fā)生了非常明顯的變化，包括央行和國(guó)開(kāi)行對(duì)棚改貨幣化的態(tài)度也發(fā)生了變化，未來(lái)一段時(shí)間棚改貨幣化安置將明顯下降。這使去庫(kù)存可能會(huì)往相反的方向發(fā)展，即庫(kù)存被動(dòng)累積。如果庫(kù)存出現(xiàn)被動(dòng)累積，會(huì)打壓房地產(chǎn)商購(gòu)地的積極性?，F(xiàn)在我們已經(jīng)看到全國(guó)范圍內(nèi)庫(kù)存累積的趨勢(shì)，在2018年高基數(shù)的情況下，2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地購(gòu)置熱情可能會(huì)較快降溫，房地產(chǎn)動(dòng)能下降會(huì)很顯著。

但另一方面，建安投資反而沒(méi)有那么悲觀。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)銷(xiāo)售和建安更重要的因素是房貸利率，而房貸利率具有前瞻性，可以領(lǐng)先于房屋銷(xiāo)售和建安投資情況。2018年春節(jié)后，銀行間市場(chǎng)利率就持續(xù)下行，銀行間市場(chǎng)寬松沒(méi)有很好地傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面，社融還處于低位沒(méi)有企穩(wěn)，但從資金價(jià)格角度來(lái)看，這種利率傳導(dǎo)正在發(fā)生作用。從這一輪調(diào)控大概看得出來(lái)，銀行間市場(chǎng)利率大概領(lǐng)先房貸利率七個(gè)月左右。

最近，有一些省份的房貸利率邊際下滑增多。央行近期貨幣政策報(bào)告也顯示貸款加權(quán)平均利率已經(jīng)開(kāi)始下降，這種下降具有拐點(diǎn)性質(zhì)。過(guò)去兩年貸款加權(quán)平均利率都持續(xù)上升，房貸利率也持續(xù)上升，現(xiàn)在出現(xiàn)了非常關(guān)鍵的拐點(diǎn)性變化。

如果房貸利率出現(xiàn)調(diào)整，或者說(shuō)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，意味著什么？利率跟銷(xiāo)售相關(guān)，銷(xiāo)售跟建安相關(guān)，這對(duì)未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)起到非常積極的作用。

對(duì)2019年而言，上半年房地產(chǎn)投資下行的幅度可能比較大，因?yàn)橥恋赝顿Y急劇下降，但隨著房貸利率發(fā)生變化及銷(xiāo)售與建安投資的企穩(wěn)，全年房地產(chǎn)投資同比增速估算大概在5%-7%的范圍。雖然與2018年相比有所下降，但是和歷史上最嚴(yán)峻時(shí)期相比，其實(shí)也不是那么嚴(yán)峻?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入冬天，只不過(guò)上半年這個(gè)冬意會(huì)很顯著，但到下半年會(huì)有所減緩。

房地產(chǎn)政策要因城施策調(diào)整，但是如何因城施策很關(guān)鍵?？陀^上，我們既想適當(dāng)放松調(diào)控，又不想讓房?jī)r(jià)上漲。但房?jī)r(jià)堅(jiān)決不上漲，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有動(dòng)力去投資。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正供給者，房地產(chǎn)商非常關(guān)鍵，熨平房?jī)r(jià)的前提是，房地產(chǎn)商能夠很好地提供供給。我認(rèn)為，因城施策可能要提高對(duì)于部分人口流入城市房?jī)r(jià)的容忍度。雖然大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)過(guò)高，但對(duì)于人口持續(xù)流入的城市，對(duì)于有剛性需求的城市，應(yīng)酌情考慮市場(chǎng)供求之間的動(dòng)態(tài)變化，房?jī)r(jià)的容忍度還需要適當(dāng)提升，但要嚴(yán)格禁止投機(jī)炒作。