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1.海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)
近期，中央決定在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。分步驟分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。
對海南而言，這當(dāng)然又是一個巨大的利好，堪比2010年1月海南國際旅游島批復(fù)，令投資客興奮。
但很多沒有參與上一輪海南投資熱潮的人可能并不清楚，2010年那些因為炒作旅游島而狂熱沖進去買房的投資者，被套了七八年才解套。
歷史總被遺忘，故事總在重演。
而這一次，卷起袖子準備往里沖的又是新一代財富積累的投資者。
但從去年12月中央痛批海南鼓了錢袋，毀了生態(tài)，到海南3月31日出臺有史以來最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)越來越感覺海南要徹底跟房地產(chǎn)說拜拜了，而有了自貿(mào)區(qū)后，消費將逐漸替代投資，成為海南經(jīng)濟的支柱，海南拋棄房地產(chǎn)也更有保障和底氣了。
海南成立自貿(mào)區(qū)后，會不會再次成為一個房地產(chǎn)炒作的概念呢？反正已經(jīng)有很多人問我能不能去買房了，但我預(yù)計，只要被爆炒，等待投資者的將是更為嚴厲的調(diào)控。
2.什么是自貿(mào)區(qū)？
我們先了解下自貿(mào)區(qū)的概念，說白了，就是貿(mào)易自由化，便利化，在自貿(mào)區(qū)買的進出口商品稅收更優(yōu)惠，更便宜。
自貿(mào)區(qū)并不陌生，2013年9月27日，國務(wù)院批復(fù)成立上海自貿(mào)試驗區(qū)，一開始上海剛批復(fù)的時候也很轟動，不過結(jié)果我們也看到了，實際上好像沒什么作用。
2015年4月20日，上海擴展了范圍，同時，成立了廣東、天津、福建3個自貿(mào)區(qū)。2017年，又成立了遼寧、浙江、河南、湖北、重慶、四川、陜西7個自貿(mào)區(qū)。
自貿(mào)區(qū)多了就更不稀奇了。廣東的自貿(mào)區(qū)，廣州南沙，深圳前海，珠海橫琴，據(jù)我所了解，商品優(yōu)惠并不多，品種也少，進展也很緩慢，比如奶粉，我到前海反正是買不到想要的，所以還是只能去香港買。
自貿(mào)區(qū)的推進，可能還是跟我們國家整個的貿(mào)易關(guān)稅還是有關(guān)，步子邁的太小了，所以即便有了自貿(mào)區(qū)，你的減稅或免稅商品品種太少了，也沒什么用。
這次跟美國的貿(mào)易戰(zhàn)后，對自貿(mào)區(qū)的建設(shè)可能是個推進。所以海南的自貿(mào)區(qū)，關(guān)鍵還是要看全國。
海南自貿(mào)港是自貿(mào)區(qū)的升級版。
此解釋是來自央視，自貿(mào)港和自貿(mào)區(qū)雖然只是一字之差，但卻是扎扎實實的升級。自由貿(mào)易港通常被視為開放程度最高的自貿(mào)區(qū)。
新加坡港和中國香港，均實施自由貿(mào)易港政策，吸引大量集裝箱前去中轉(zhuǎn)，從而奠定其世界集裝箱中心樞紐的地位。
不過，主席的表述是“支持海南逐步探索穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。分步驟分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。”，可以看出，自貿(mào)港還在探索階段，推出來還不知道什么時候了。
3.海南與房產(chǎn)“正式?jīng)Q裂”
在這一次宣布自貿(mào)區(qū)之前，隱約感覺，海南已經(jīng)下決心要跟房地產(chǎn)徹底說88了。
否則海南也不會在3月31日又升級調(diào)控，規(guī)定非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買一套住房，社保從2年升級為5年，首付比例不得低于70%，取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣的房子只能面向本市(縣)居民家庭銷售。
調(diào)控之嚴厲，前所未有。為什么？
事情要從去年12月中央環(huán)保組的督查結(jié)果說起。
?？?、三亞、文昌、瓊海、儋州、萬寧、臨高等多個市縣，都被嚴厲批評，稱一些市縣重經(jīng)濟、輕環(huán)保，鼓了錢袋，毀了生態(tài)，財政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪里，政府規(guī)劃就跟到哪里。
反饋報告下發(fā)后的第三天，在海南省委經(jīng)濟工作會議上，海南省委書記劉賜貴就講要取消12個市縣的GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資的考核，把生態(tài)保護列為負面扣分和一票否決項，并最終全面取消海南19個市縣的GDP、工業(yè)和固定資產(chǎn)投資的考核。
官員考核與GDP脫鉤，反而還要扣分，官員自然也就沒有動力去發(fā)展房地產(chǎn)了。
就算能繼續(xù)開發(fā)，這種超體量的盤，后期新房源源不斷開發(fā)十年八年，周邊競爭盤也多，誰會買你的二手房啊，你買了以后也就自己偶爾去住住得了，別想賺錢的事。
2017年海南GDP也就是4460億，全年海南固定資產(chǎn)投資完成4125.40億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2053.11億元，占了一半，房地產(chǎn)對海南經(jīng)濟的貢獻不言而喻。
但是，房地產(chǎn)很容易帶來財政稅收，對拉動經(jīng)濟增長也是立竿見影的。沒有了房地產(chǎn)，海南靠什么發(fā)展呢？
我覺得首先是官員意識到了烏紗帽的問題，在海南做官，如果還以房地產(chǎn)至上，以后就別想升官了，升不了官，要經(jīng)濟發(fā)展有什么用。
其次，在海南做官，以后考核的是你的生態(tài)發(fā)展如何，是你靠旅游產(chǎn)業(yè)帶來的新經(jīng)濟做的怎么樣，轉(zhuǎn)型做成功了，那就是造富子孫后代的大功臣了。
2017年，海南旅游人數(shù)和旅游收入均超額完成任務(wù)。全年接待游客6745萬人次，同比增長12％，實現(xiàn)旅游收入812億元，同比增長20.8％。
本來每年去海南旅游的人就很多，以后有了自貿(mào)區(qū)，關(guān)稅少了，順便在那購物就方便了，消費多了自然就可以作為拉動經(jīng)濟增長的重要一極，所以海南更加有底氣拋棄房地產(chǎn)了。
4.海南的調(diào)控政策升級
海南的調(diào)控政策升級，首付70%，影響倒是不大，因為外地人去海南買房，本來貸款的也不多，但社保要求5年就要命了，你有錢也買不了了。
有些人問我，那我要不要趕快去不限購的區(qū)域搶一套啊。
我的觀點是，你如果是家人每年有半年時間要去養(yǎng)老的，就買。
海南有了自貿(mào)區(qū)，以后靠旅游業(yè)立市后，反而是走上了良性可持續(xù)發(fā)展的道路，房價的基石會更安全。
上一次2010年炒作國際旅游島，幾個月就翻了三四倍，泡沫大的嚇人，炒作太過頭了，你旅游島也不是一年兩年就能建起來啊，房價就透支了十年了。結(jié)果是海南2011到2015年跌的非常慘，可以說是腰斬。2016年回暖，很多房子到現(xiàn)在都還沒有回到2010年的價格，比如有名的鳳凰島，最高炒到8萬，現(xiàn)在也就五六萬。
如果是投資，去年上半年我都還在勸人去買海南，因為前面幾年調(diào)整的非常充分，而這一輪啟動晚，也沒什么泡沫，但現(xiàn)在去買投資的話有點晚了，如果你實在是錢多，想買著被套住呢，你就去買。
說到這里我再多說一句，2011-2015年這一輪海南雖然跌這么慘，但沒有出現(xiàn)像1991年的海南泡沫破滅后的一地
雞毛，因為時代已經(jīng)不同了，那時候全國有錢人很少，去海南只是淘金，但現(xiàn)在去海南買房的都是全國有錢人，他們虧了也不會跳樓，而且市場的需求還是有的，也逐漸從純投資，過度到養(yǎng)老度假的真實剛性需求。所以海南樓市的泡沫也在逐漸縮水，經(jīng)過幾輪調(diào)控擠壓后，會更加健康。
但基本上可以預(yù)見，自貿(mào)區(qū)一出，很多資金還是會去炒作沒有限購的地方，不過政府傻嗎？下一步就是調(diào)控沒有限購的地方，限售五年，要求社保5年，然后你的資金又妥妥的被套住了。
然后，故事又重演一次。
只不過呢，這一次因為調(diào)控即時，所以海口和三亞，以及其他已經(jīng)調(diào)控的城市泡沫，不如上一次2010那么大，現(xiàn)在的價格也就是回到2010年的價格而已，想想最高峰跟進的投資客被套8年是什么感受？
除了海口和三亞，其他的一些小城市，其實只適合度假，度假何必買房呢，住酒店不是更方便嗎，而且度假你一年能去幾次，去幾次估計你就不想去了，養(yǎng)老都不是特別適合，一是人氣問題，二是醫(yī)療配套，老人突然生個病，其他城市醫(yī)療條件也達不到。
一萬多一平米去那些幾十萬人口的小城市買，你還指望漲到幾萬去？指望東北人年年都往海南移嗎？房價漲太高了，別人也住不起了，那就換城市了，去廣東，去北海養(yǎng)老不是也挺好的嗎？
說實話，海南的房子流動性太差了，漲價的都是新房，二手房除了?？谌齺喣銐焊u不掉。你要是有錢去買那些小城市，還不如買你們省會城市，以后全國的很多省會城市，還是有前途的。
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