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大會后，各地第五輪調(diào)控密集落地

各地房產(chǎn)新政密集出臺，掀起了大會后的新高潮。最新的消息是海南省宣布加碼限購，一些地方直接限制外地人買房了。

而在此前，深圳搞“三價合一”，上海、南京、長沙、武漢、杭州等多地推出“買房搖號”政策，成都也發(fā)布補充通知，規(guī)定剛需家庭可優(yōu)先搖號選房。接著西安也加入其中……

這些舉措，被一些朋友稱為此次調(diào)控周期的第五輪調(diào)控。

那么，第五輪調(diào)控密集落地，原因是什么，背后的深意何在？

和房地產(chǎn)新政密集落地同步，資本市場對獨角獸展開前所未有的懷抱。兩件看似不相干的事和在一起看，到底背后潛藏著什么？

 

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調(diào)控的決心依舊不變

所謂第五輪調(diào)控基本都是在開盤不足，需求卻很大的城市。比如深圳，供給一直偏小，但人口增量幾十萬人一年。深圳土地供給、地產(chǎn)施工、竣工面積以及人口增量的文章。

同樣，杭州、成都實際可以供應(yīng)的面積、在建施工面積要比深圳大很多，但開盤節(jié)奏、開盤量卻比較緊張。而這兩個城市，人口年增量基本都是我國前十。

據(jù)統(tǒng)計，2017年杭州常住人口增量為28萬，僅次于深廣，中國第三；成都也增長12.71萬人，位列前十。

這什么意思呢？簡單說就是，如果不加碼調(diào)控，不考慮投資性需求，即便是剛需“搶房”也會導(dǎo)致這些地方房價繼續(xù)走高。何況二手房新房價格倒掛，不搶才傻。

實際情況也是，部分城市房價其實并沒有抑制住。

而房價露頭是不符合上面要求的，誰控制不穩(wěn)房價，地方是吃不了兜著走的。所以，有了第五輪調(diào)控，一些地方密集出了新政。

不管這些新政是否有助于剛需買房、打擊投機，但出臺政策，無論對上、對下，起碼是有了交代，我努力了。

 

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搖號買房“普遍化”

提高投資資金門檻，事實上緩慢放盤、“饑渴”銷售模式得到認同。不少城市在建面積，包括2017年宅地成交是有明顯提升的。

換句話說，如果支持開發(fā)商快速建設(shè)、快速給預(yù)售證，2018年很多一二線城市一期幾百套房源，上萬人瘋搶的局面，起碼可以緩和一些。

但越來越多城市明確搖號，而且偏向剛需，客觀效果就是，“計劃經(jīng)濟”——開盤就這點，放盤速度快不了，價格就這樣，剛需請速來搖號，我已經(jīng)努力了，通過搖號確保了公平；或者，不讓別人搖號，就讓你們來搖號，你不來自己的事，以后我也不好說。

搖號“普遍化”，對于房價來說，好處是價格可以堅挺，購房者數(shù)量也是計算好的。房地產(chǎn)在一些地方似乎進入了“計劃”時代。

計劃實際是賣方市場。所以我們才看到，計劃經(jīng)濟時代，黑市的價格是很高的。需求在那里，你又計劃著供應(yīng)，黑市價格能不高嗎？

 

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吸引大學(xué)生+搖號

搖號主體源源不斷，房子需求持續(xù)可期。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，大部分城市常住人口的增量和過去變化不大，但落戶突飛猛進，而且多為大學(xué)生。

這輪人才爭奪戰(zhàn)，如果要總結(jié)最大的特征，實際就是歡迎大學(xué)生落戶。常住的概念實際是在一個地方6個月就算，而有了戶口，就會把自己當(dāng)成這里的人，增加對這里的認同。

最大的認同方式，自然就是有房子、有家。

對的，不管三七二十一，有了戶口，房子得有，一條龍。然后放盤還比較慢，為了公平搞個搖號。是公平了，只是也顯得更緊張、更計劃了。

那么價格也就更堅挺了，所有樓盤也都顯得火熱，因為得多去幾個地方排隊搖號啊。而如果維持放盤速度不變，那么很長一段時間，也就可以維持需求旺盛。

中央對調(diào)控一方面不準放松，一方面希望通過科創(chuàng)和實業(yè)實現(xiàn)動能轉(zhuǎn)換。如上所述，之所以各地會有第五輪調(diào)控密集出臺，就是因為各地主要負責(zé)人非常清楚，上頭對于調(diào)控決心依舊，自己地方還有需要打補丁的趕緊打，不要等著被批評了才動手。

 

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從房地產(chǎn)獨大到對“獨角獸”的扶持

通過搖號，滿足調(diào)控要求，又可以持續(xù)利好房地產(chǎn)，何樂而不為？這是地方的想法。中央對于房地產(chǎn)實際已經(jīng)不打算當(dāng)最愛了，努力通過資本市場支持科創(chuàng)和實業(yè)發(fā)展，希望早日完成動能轉(zhuǎn)換。

譬如上周五創(chuàng)業(yè)板火了一把，原因是，證監(jiān)會將發(fā)布關(guān)于開展創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)發(fā)行股票或存托憑證試點若干意見的通知。

當(dāng)晚，通知如期而至。

這個文件什么意思呢？就是給科技企業(yè)“綠色通道”，特別希望他們在A股發(fā)行股票或者存托憑證（CDR）。

而在此之前富士康股份閃電過會，鋰電子企業(yè)寧德時代大受追捧，只要是獨角獸都可以安排綠色通道通關(guān)上市……

相關(guān)方面希望讓中國股市成為全球，起碼是我國科創(chuàng)、獨角獸企業(yè)的融資富地，還希望讓各風(fēng)投、早期投資方，獲得較好的收益和退出回報。

這樣串起來就清晰了，上頭希望調(diào)控不放松以爭取時間，同時大力支持科創(chuàng)和實業(yè)發(fā)展，早日獲得回報，讓我國走上新的發(fā)展方式。

那么，問題就來了，這些獨角獸行不行，是否真的能為股東創(chuàng)造財富？這關(guān)系綠色通道上市，是否真的值得，更關(guān)系我國能否走上新的發(fā)展道路。

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獨角獸行不行？房地產(chǎn)是否卷土重來

這波支持新經(jīng)濟、獨角獸、實業(yè)的國家總動員，能不能獲得回報，是房地產(chǎn)是否卷土重來的關(guān)鍵。第一個判斷是，爆炒風(fēng)口已經(jīng)非常明確，一定時間內(nèi)投資獨角獸肯定有收益。接著，我要說，價格和價值是兩回事。帶著光環(huán)，短期當(dāng)然有人炒，但市盈率，賺錢能力到底行不行是關(guān)鍵。

另外，實話說，所有新經(jīng)濟形態(tài)的企業(yè)大部分生命周期不長，賺錢的都是少數(shù)。別看著BATJ牛，可美大、京東、滴滴等，更別說部分搞自行車的，多賺錢，不好說。說不定明天就被取代了。

此前我和朋友聊天說過一句話：樂視曾經(jīng)也是超級獨角獸啊！結(jié)果呢？獨角獸風(fēng)口之下，各種忽悠注定良莠不齊。當(dāng)初創(chuàng)業(yè)板的故事，各位桿友不會忘記吧。

總之一句話，從投資角度看一個企業(yè)行不行，得看他是否有賺錢能力，即便今天可以要求他不賺錢，長遠總得考慮。

之于今天的房地產(chǎn)，投資也得具體問題具體分析。從總的外部環(huán)境看，無論利率還是上層偏好，都不希望地產(chǎn)再作孽。但從我國實際出發(fā)，沒有其他選擇時，房地產(chǎn)又必須得依賴。

或許可以這么說，這波支持新經(jīng)濟、獨角獸、實業(yè)的國家總動員，能不能獲得回報，是房地產(chǎn)是否卷土重來的關(guān)鍵。