現(xiàn)狀

　　供地減少 新盤恐斷檔

 

　　亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，北京商品住宅市場預(yù)計僅有5個項目入市，其中包括金樾和著、御景濕地以及永泰·西山御園3個純新盤，以及璽萌壹號院、北京城建·北京合院兩個老項目后期。

 

　　記者查詢北京市住建委網(wǎng)站信息發(fā)現(xiàn)，2018年1月，僅有3個住宅項目取得預(yù)售證。1月5日，京投發(fā)展·檀香府136套房源取得預(yù)售證，全部為住宅產(chǎn)品，擬售均價為48632元/平方米。其他兩個為東壩的和光塵樾、昌平北七家的融尚未來項目。

 

　　1月新盤供應(yīng)的減少，也是延續(xù)了2017年的整體行情。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京商品住宅市場僅有118個項目入市，同比減少162個，月均入市量僅不到10個項目。2017年，北京僅新增商品住宅供應(yīng)22538套，供應(yīng)面積329.87萬平方米，創(chuàng)下自2006年北京開始執(zhí)行預(yù)售管理制度以來的歷史供應(yīng)新低。

 

　　究其原因，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，土地作為商品房的生產(chǎn)資料，土地供應(yīng)的下滑，對商品住宅供應(yīng)規(guī)模的萎縮造成直接影響。最近幾年，北京住宅供地量逐年減少，2015年和2016年兩年時間，北京僅出讓65宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積1095萬平方米，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2016年和2017年的商品住宅市場面臨“無米下炊”的尷尬局面，同時帶來了地價高企、房企惜售和樓市全面高端化的市場現(xiàn)狀。

 

　　商品住宅市場供應(yīng)以中高端改善產(chǎn)品為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得大量剛需客群不得不尋求在北京的二手市場和環(huán)京區(qū)域解決居住需求。亞豪機構(gòu)稱，北京新房、二手在整體市場中所占比重達到1：9。我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳三個城市在2010年就已進入存量房時代，2017年全國已有24個城市二手房交易量超過一手房。2017年在北京，4個購房者中有3個購買的是二手房。

　　未來

　　明后兩年 限價房大規(guī)模入市

 

　　自3月開始，北京新房市場的供應(yīng)局面將打開突破口，郭毅認為。

 

　　2018年北京新房市場供應(yīng)增加的主要動力來自于土地市場的開閘放水。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京共出讓71宗住宅用地，創(chuàng)造了近4年的新高。商品住宅規(guī)劃建面達到739萬平方米，其中可售純商住宅產(chǎn)品占比46%，共有產(chǎn)權(quán)住宅占比42%，另外還有84萬平方米租賃型住宅產(chǎn)品。

 

　　值得關(guān)注的是，未來可售商品住宅與共有產(chǎn)權(quán)項目均規(guī)定了限售價格與面積，郭毅認為，“多重成本壓力之下，唯有時間成本可控，因此2017年成交的這些宅地也將在2018年開始啟動上市步伐。而大量限定房價項目的入市，令明年的房價水平總體可控，有了這些限價產(chǎn)品的價格對沖，對于高端項目在價格及簽約上的管控也將逐步放松，而這些高端項目在資金壓力下，2018年的入市積極性將會大增。”

 

　　因此，限價商品住宅、高端商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅以及租賃型住宅也將成就2018年北京新房產(chǎn)品供應(yīng)的多元化，從而承載剛需、改善、終極置業(yè)等全方位購房需求，在這一局面下，吸引原本被分流到二手市場的剛需及首改人群向新房市場回流，2018年，二手市場仍將繼續(xù)承受重壓。