今年以來，大多數(shù)城市都在加大土地供應，全國賣地收入不斷創(chuàng)新高。截至11月15日，全國50大城市賣地收入刷新歷史同期紀錄，多達28541.8億，同比（20080億）上漲42%。全國47個城市賣地超過200億，北京和杭州的土地出讓金超過2000億元，分別為2509億和2011.7億。

 

    流拍數(shù)量也在創(chuàng)新高，開發(fā)商拿地開始變得異常謹慎，一般城市的土地不拿，核心城市的土地也精挑細選。這不僅證明樓市已冷，還暗示著樓市調控態(tài)勢可能還要維持兩年以上。

 

 

 

    據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7-10月，全國35個大中城市共計流拍128宗，同比增加約37.6%，流拍占推出土地比例3.37%，同比上漲約0.8個百分點。

 

    同時，中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標達到44宗，其中一線城市北京1宗、廣州2宗，合計數(shù)據(jù)同比上漲4成。

 

    土地流拍宗數(shù)較多的有烏魯木齊、寧波、銀川、青島、重慶、太原、成都等。其中，烏魯木齊市今年下半年就有20宗土地流拍，規(guī)劃建筑面積達164.28萬平方米。

 

    這有背于歷次調控的慣例。前幾輪調控，大小開發(fā)商都喜歡逆勢拿地，本輪調控除了幾個大開發(fā)商外，大多開發(fā)商已經不積極了，為何？

 

第一，確實沒錢了，需要省著點花，準備度過漫長的冬天。

 

    財政部數(shù)據(jù)顯示，1~10月份國有土地使用權出讓收入35959億元，同比增長37.3%。這都是開發(fā)商買地上交的錢，大多數(shù)開發(fā)商的家底不多了。再加上銀行貸款難度加大，利率抬高，錢越來越不好借。

 

雪上加霜的是，由于政府調控限價，樓市降溫，開發(fā)商的利潤收縮。

 

 

    數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企大部分已提前完成全年銷售任務，但利潤率卻持續(xù)走低。以第三方機構統(tǒng)計來看，2016年排名靠前的房企如恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利等，凈利潤率大多在5%-6%。

 

第二，預估樓市調控時間會比較長，所以較謹慎。

 

    往年調控，都是開發(fā)商展現(xiàn)實力的時候，逆勢拿地準備在下一個牛市一展身手。但本輪情況不一樣，從政府的決絕態(tài)度，到調控的力度，都是是絕無僅有的。因此，本輪調控時限估計會比較長。

 

    不久前，在蘇州舉行的長三角區(qū)域房地產發(fā)展論壇上，專家們預測本輪調控估計會延續(xù)到2020年，意味著樓市調控還將持續(xù)2~3年的時間。

 

    之所以是2020年，主要考慮到租售并舉和房地產稅這兩個長效機制徹底發(fā)揮效能的時間節(jié)點，應該就在2020年前后。

 

 

    租售并舉在廣州、深圳、杭州、南京等十多個城市有序展開，這些城市已經出臺了相關的租賃細則，但要真正發(fā)揮調控樓市的效能估計還要兩年多的時間。

 

    房地產稅還未出臺，從出臺到充分發(fā)揮作用，時間點估計就在2020年前后。

 

    對于開發(fā)商來說，這個冬天會比較長，是一場持久戰(zhàn)。需要充足的資金才能安全度過。因此，可以預估2018年，土地流拍事件會比現(xiàn)在更甚。

 

第三、嗅到“錢荒”的味道。

 

    去年還是資本的狂歡期，房地產、市場大繁榮，短短一年間風向就發(fā)生了轉變，到底是發(fā)生了什么？

 

這背后的邏輯其實是流動性的收緊，央媽把全社會的錢給收回去一部分。

 

 

 

    全球性寬松的貨幣環(huán)境已經結束，美聯(lián)儲不僅進入加息通道，而且還開始了縮表計劃。美元的購買力顯著提高，美元也將越來越緊缺。

 

    中國不跟不行吶。如果人民幣貶值壓力過大，聰明的投資者用腳投票，更大可能會選擇大量拋售國內資產，轉而投入資本主義的懷抱。所以堅持不懈防資本外逃、打擊地下錢莊，也是這么個原因。

 

    雖然現(xiàn)在中國央行淡定不動基準利率，但是M2增速在今年5月份開始進入個位數(shù)時代，明年加息已成大概率事件。最近房貸利率的上浮，就是央行有意抬高市場利率，收緊流動性。

 

    央行行長周小川今年在博鰲論壇上也提到，全球進入貨幣緊縮時代，人民幣也將放棄寬松政策。

 

再看回國內的政策動向，重點已從“去庫存”轉向“去杠桿”。

 

    可以想象政策的魔力嗎，“去庫存”的任務一執(zhí)行下來，生生將2015年末創(chuàng)歷史新高的商品房庫存降到兩年多來的新低，各地又開始緊張補庫存。之前從人口流動、市場規(guī)律出發(fā)，看空三四線城市的判斷，在政策面前不得不認錯——通過央行提供貸款，地方進行棚戶區(qū)改造，三四線樓市今年大熱，庫存的煩惱全沒了。

 

    現(xiàn)在，政策轉向倒逼全社會“去杠桿”，說白了就是降低負債水平。過去政府部門和企業(yè)依賴舉債發(fā)展經濟的路徑，雪球越滾越大，留下嚴重的債務危機；這兩年激增的中產更是有貸款消費的沖動，居民部門的房貸規(guī)模過大。

 

    隨之“灰犀牛”“明斯基時刻”等象征經濟崩潰的悲觀名詞被頻頻用于分析當下中國經濟，降杠桿，防止發(fā)生系統(tǒng)性的金融風險，成為重中之重。

 

    中央開始全面收緊信貸規(guī)模，清理為房地產和融資平臺提供貸款的影子銀行，整治P2P理財?shù)冉鹑趤y象，嚴查居民將短期的“消費貸”改頭換面用來首付，叫停負債過重的地方政府發(fā)展大基建……全國上下，貸款越來越難，錢也越來越緊。

 

    為了防止“錢荒”的恐慌情緒在全社會劣性傳導，引發(fā)系統(tǒng)性風險，央行近來在公開市場上不斷輸血，想緩解趨緊的流動性，穩(wěn)住市場情緒。但是杯水車薪，這點錢解不了資本市場的渴，可以肯定，錢緊的趨勢還會不斷強化，收縮性貨幣政策不會發(fā)生轉向。

 

 

 

第四、去泡沫、去杠桿、脫虛向實。

 

差錢效應加劇首當其沖的是房地產市場。

 

    拿不出全款來買房的剛需族會受到誤傷，甚至多地可能遇見南京這種情況：富人和投資客連夜全款搶房，利用限價政策、房貸利率上升、首付比例提高等條件進行套利，二手房的價格比一手房還貴，剛需只能吃啞巴虧。不過，“房住不炒”的基調是肯定的，剛需族該上車還是得上車。

 

   在“五限”調控政策下，未來一二線樓市銷售數(shù)據(jù)回落，房企也不可能再加大杠桿拼命拿地。一旦房地產行業(yè)進入調整期，樓市高位橫盤，過去幾年房企積累的風險會慢慢暴露出來，對于投資客而言，房子在整體上難見大機會。

 

 

    在十九大報告中，高層已經不再強調GDP的高速增長，轉而更加重視經濟結構的改善，引導資金脫虛向實。

在貨幣過多時，全社會進入追逐泡沫的投機時代，經濟增速看不出好壞，但經濟結構確實變差了，杠桿疊加，實體因為融資困難，走向凋敝。

 

    現(xiàn)在貨幣規(guī)模收縮，政策堵住了熱錢流入樓市的通道以及在金融系統(tǒng)內部空轉的可能性，力引資金通過股市、債市等方式流向實體經濟，

 

    接下來要解決的難題是，如何將那些吞噬流動性又不產生現(xiàn)金流回報的企業(yè)清出市場。而在房地產這個國家支柱產業(yè)也必將會面臨全新的發(fā)展和改造。