今年作為房地產(chǎn)的“調(diào)控年”，各地密集出臺各種措施，以抑制房價(jià)過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。大半年來，樓市關(guān)鍵詞交替重疊出現(xiàn)，監(jiān)管、新政、限購、去杠桿、去庫存、轉(zhuǎn)型、改革...與此同時(shí)，購房者的心態(tài)也在悄然改變。

樓市已經(jīng)進(jìn)入到下半場，相信不少群眾依然關(guān)心下半年房地產(chǎn)將往哪個(gè)方向變化？房地產(chǎn)行業(yè)資金面在變寬松還是在變緊繃？房價(jià)會(huì)上漲還是下跌？那么下半年的走勢是如何呢？
 

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上半年銷售回落，三四線火爆
我們先簡單回顧一下上半年樓市。

從銷售角度看，上半年商品房銷售面積增速小幅回落，其中以一二線城市為代表的核心城市銷售增速回落幅度較大，但三四線城市銷售火爆支撐全國銷售數(shù)據(jù)。

具體來說，2017年6月，30大中城市銷售面積增速大幅回落至-33.50%，但全國銷售面積增速仍維持在21.37%的高位，這表明核心城市房地產(chǎn)市場在迅速降溫，但三四線城市房地產(chǎn)銷售火爆。

背后的原因主要有兩個(gè)：

1、核心城市房地產(chǎn)調(diào)控措施在加強(qiáng)，使得資金流向三四線城市尋找機(jī)會(huì)。

2、棚改貨幣化等政策刺激了三四線城市的購房需求。

從房價(jià)角度看，從2016年年底開始，主要城市房價(jià)環(huán)比增速出現(xiàn)明顯下滑，到2017年6月，一線城市房價(jià)環(huán)比增速轉(zhuǎn)負(fù)，為-0.03%，但二線城市和三線城市房價(jià)環(huán)比仍為正，其中三線城市房價(jià)環(huán)比增速均值為0.89%，處于較高水平。三線城市房價(jià)的堅(jiān)挺與資金流向三線城市及三線城市銷售火爆一致。

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下半年資金面趨緊，房企或降價(jià)保命
從上半年的樓市銷售、房價(jià)等情況，以及多地陸續(xù)出臺樓市嚴(yán)控政策來看，總體來說，下半年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)日趨緊張的態(tài)勢。

具體來說，下半年房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)發(fā)生如下變化：

一是銷售回落，來自購房者定金和預(yù)收款的資金來源增速可能會(huì)下降。核心城市的房地產(chǎn)調(diào)控措施未見放松，疊加鼓勵(lì)租房等房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的不斷推出，相信下半年房價(jià)可能繼續(xù)下滑。從房價(jià)領(lǐng)先銷售角度看，下半年房地產(chǎn)銷售增速可能也會(huì)出現(xiàn)回落，這樣來自購房者的定金和預(yù)收款增速也會(huì)跟隨銷售一起下滑。

二是房地產(chǎn)信貸面臨壓縮壓力，政府鼓勵(lì)銀行將信貸更多投向經(jīng)營性貸款及先進(jìn)制造業(yè)等方向上。今年2月，在1月新增貸款總額較大且大部分投向按揭貸款和消費(fèi)貸款的背景下，監(jiān)管層要求銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，投放更多的經(jīng)營性貸款。今年4月，中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)議上，提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對先進(jìn)制造業(yè)等領(lǐng)域的資金支持，可見政府鼓勵(lì)銀行投放更多的制造業(yè)類企業(yè)貸款。

三是房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于極高水平，融資難度加大。2017年1季度上市房地產(chǎn)公司的整體資產(chǎn)負(fù)債率攀升到78.2%的水平，處在歷史最高位。如此高的資產(chǎn)負(fù)債率加上行業(yè)整體下行，相信這種環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資難度也會(huì)變大。從數(shù)據(jù)上看，2016年7月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資額為1168億元，但到了2017年7月債券融資額下降至517億元，降幅高達(dá)56%，雖然這里面有債券市場進(jìn)入熊市、一級市場發(fā)行量萎縮的整體大環(huán)境的影響，但相信即使下半年債券一級市場融資功能恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資額也不會(huì)快速提升，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)在加大。
 

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專家：市場分化越來越明顯
在剛結(jié)束的某權(quán)威房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)嘉賓認(rèn)為：當(dāng)前調(diào)控效果初顯，接下來應(yīng)鞏固成效，調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入下行通道，市場分化加劇，新的挑戰(zhàn)也開始出現(xiàn)。

目前，國內(nèi)樓市正發(fā)生較大的變化。專家表示：今年以來中央政府堅(jiān)持了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大了分類調(diào)控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了初步的成效。

有人指出：下半年按照中央提出的要加大對金融風(fēng)險(xiǎn)的管控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制的要求，控房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)的力度不會(huì)放松，房地產(chǎn)信貸政策估計(jì)也會(huì)放緩，有些房價(jià)上漲較快的三四線城市也可能會(huì)出臺一些限購、限貸等措施。

隨著調(diào)控進(jìn)一步深入，國內(nèi)樓市內(nèi)部分化越來越明顯。一二線城市成交量出現(xiàn)了20%的下降，這意味著一二線城市很難再創(chuàng)新高。相反，三四線城市出現(xiàn)了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價(jià)跌，供應(yīng)逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會(huì)很少。

今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入到增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時(shí)期。
 

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市場存在多個(gè)挑戰(zhàn)
未來中國房地產(chǎn)大體將面臨四個(gè)方面的挑戰(zhàn)。

一是金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)信貸分類調(diào)控力度的加大，住房供應(yīng)體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賣地、貸款、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)帶來了一些困難，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮轉(zhuǎn)型問題。

二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對不同區(qū)域、不同城市的差異和變化，來調(diào)整自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。

三是企業(yè)如何應(yīng)對優(yōu)勝劣汰和行業(yè)集中度的提高。

四是如何順應(yīng)綠色發(fā)展和提高建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例。