央行近期披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.2%，增速比上季末低1.9個(gè)百分點(diǎn);上半年增加3.04萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款的38.1%，比一季度占比低2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額20.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.8%，增速比上季末低4.9個(gè)百分點(diǎn)。

    今年上半年，房地產(chǎn)貸款無(wú)論是增速還是在貸款中的占比都是下降的，主要原因應(yīng)該是房地產(chǎn)的調(diào)控政策。但是即便如此，同比增速仍超過(guò)24%，占各項(xiàng)貸款的38%以上，這樣的數(shù)據(jù)仍然觸目驚心，房貸占所有貸款的40%左右，無(wú)論如何，都是不正常的。

    房地產(chǎn)貸款增速兇猛，主要?dú)w功于政府的去庫(kù)存和轉(zhuǎn)杠桿的政策，盡管隨著一線城市房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，房貸占比有所下滑，但是如果今后一線城市房?jī)r(jià)再次上揚(yáng)，房地產(chǎn)貸款占比還會(huì)滿血復(fù)活。

 

    這其中各家銀行推出的“房抵貸”，是房貸大幅飆升的一個(gè)重要推手。

    所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，包括買車、裝修、教育、醫(yī)療、旅游等用途，不能用于買房。但是，由于銀行與中介在受托支付上發(fā)明多種規(guī)避之道，銀行難以對(duì)貸款去向進(jìn)行監(jiān)督。因此，房抵貸的真實(shí)資金用途，也大多去買房了。

    國(guó)內(nèi)的大多數(shù)商業(yè)銀行都推出了房抵貸業(yè)務(wù)，這個(gè)產(chǎn)品不論貸款有未結(jié)清，都可以貸款，具體是銀行按照市場(chǎng)價(jià)格的六七成，減去剩余貸款數(shù)，就能貸到相應(yīng)數(shù)額的款項(xiàng)。部分銀行把房抵貸額度控制在300萬(wàn)元，最長(zhǎng)可貸30年，國(guó)內(nèi)的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)也參與了房抵貸的業(yè)務(wù)。

    據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2016年1-8月，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)共有773家P2P網(wǎng)貸平臺(tái)涉及房貸業(yè)務(wù)，成交量為1256.50億元，綜合收益率高達(dá)10.96%，平均借款期限為5.24個(gè)月。不過(guò)2016年8月24日銀監(jiān)會(huì)等推出的網(wǎng)貸限額，對(duì)P2P的房抵貸業(yè)務(wù)形成了致命打擊。到了今年4月，P2P平臺(tái)房抵貸業(yè)務(wù)成交量?jī)H約為140.52億元，從事該業(yè)務(wù)的平臺(tái)為369家。

 

    P2P貸款額度的限制盡管堵死了互聯(lián)網(wǎng)金融房抵貸，但是這項(xiàng)業(yè)務(wù)卻流向了商業(yè)銀行，商業(yè)銀行繼續(xù)用房抵貸吹大泡沫。

    房抵貸的資金盡管按照要求禁止從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，必須是去消費(fèi)或者經(jīng)營(yíng)，但是貸款借出去后，可商業(yè)銀行是沒法控制的，有些金融機(jī)構(gòu)短期行為過(guò)重，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差，對(duì)于貸款最終用途睜一只眼閉一只眼，只要你歸還了貸款，不會(huì)管貸款資金是否去買房了，這就使得大量房抵貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，吹大了房地產(chǎn)泡沫。

房抵貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于，房抵貸的抵押資產(chǎn)是房子，貸款額度是依據(jù)房產(chǎn)市值的一個(gè)比例，房產(chǎn)市值越高，你貸款的額度也就越高。

    比如，你以前的房子市值是500萬(wàn)元，按照60%的比率，你能貸到300萬(wàn)元，等房子漲到1000萬(wàn)元，你就能貸到600萬(wàn)，而這房子之所以能上漲到1000萬(wàn)，就很可能是因?yàn)槟阗J款的那300萬(wàn)投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的。如此循環(huán)，加杠桿，自我強(qiáng)化，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)越吹越大，因此許多人早就指出這個(gè)產(chǎn)品所孕育的風(fēng)險(xiǎn)。

2015年股災(zāi)的一個(gè)重要原因，就是場(chǎng)外配資，場(chǎng)外配資的操作跟房抵貸有一點(diǎn)相同，貸款額度跟資產(chǎn)市值是正相關(guān)關(guān)系，隨著股票價(jià)格的上漲，場(chǎng)外配資額度就越高，更加催生了股價(jià)的上漲，如此循環(huán)往復(fù)，一旦股價(jià)下跌，抵押品市值進(jìn)入平倉(cāng)線，就會(huì)引發(fā)股市的斷崖式下跌，房抵貸的效果也與此類似。

    中國(guó)的房地產(chǎn)沒有遇到過(guò)一次周期，個(gè)人按揭一直是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不良率低，房抵貸利率又比按揭高，更受銀行青睞，于是紛紛做大房抵貸業(yè)務(wù)。

    中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫被公認(rèn)為灰犀牛，要治理這個(gè)問題應(yīng)該從全局的角度去分析，其中金融信貸是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。