你見(jiàn)過(guò)在連續(xù)降息期間鼓勵(lì)居民加杠桿的地方嗎？你見(jiàn)過(guò)在低利率環(huán)境下出臺(tái)一攬子樓市刺激政策的地方嗎？你見(jiàn)過(guò)通過(guò)漲價(jià)去庫(kù)存的地方嗎？恭喜你，你不僅見(jiàn)過(guò)，而且還出生在這里。

      

    低息環(huán)境下鼓勵(lì)加杠桿

    這輪房?jī)r(jià)大漲，部分源于被壓制兩三年的需求的爆發(fā)，但更像是一輪低利率、貨幣放水及房地產(chǎn)刺激政策合力催生的“人造牛市”。

    我們先看看其他國(guó)家。2008年金融危機(jī)后，在長(zhǎng)期低利率甚至負(fù)利率的市場(chǎng)環(huán)境下，很多國(guó)家的民眾都提前了置業(yè)計(jì)劃。購(gòu)房者紛紛加杠桿背更多房貸，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲，就連樓市保持30年基本穩(wěn)定的“模范國(guó)家”德國(guó)也被卷入其中，房?jī)r(jià)在近幾年迅速飆升。

 

    從本質(zhì)上講，房?jī)r(jià)是一種貨幣現(xiàn)象。而貸款利率是決定居民是否購(gòu)房的最關(guān)鍵因素，市場(chǎng)對(duì)此十分敏感。

 
    經(jīng)過(guò)2014及2015年多次降息后，中國(guó)的房貸利率已處于歷史低位，公積金貸款利率僅為3.25%。而利率政策一般都存在滯后效應(yīng)，如果想通過(guò)房地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)，只需等待連續(xù)降息完全發(fā)酵。

    遺憾的是，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的前提下，相關(guān)部門等不及了，其在居民部門負(fù)債率不高、仍存較大增長(zhǎng)空間的判斷下，公開(kāi)鼓勵(lì)居民加杠桿去樓市庫(kù)存。

    如前所述，低利率本身就會(huì)促使居民加杠桿購(gòu)房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，如果再加以鼓勵(lì)的話，無(wú)異于給樓市“火上澆油”。

 
    去年7月份，新增4636億元貸款幾乎全是房貸，這看起來(lái)像個(gè)笑話?？梢?jiàn)，在加杠桿去庫(kù)存的政策鼓勵(lì)下，個(gè)人購(gòu)房貸款的規(guī)模膨脹得有多厲害。
    最新數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)一輪狂飆突進(jìn)，中國(guó)家庭杠桿率已由2015年底的39%升至近50%，短期加杠桿的空間已經(jīng)見(jiàn)頂。
    在天量信貸的刺激下，去年一線和二線熱點(diǎn)城市的樓市如熊熊大火般燃燒起來(lái)，當(dāng)局不得已又找來(lái)滅火器拼命滅火。

 

    不合時(shí)宜的樓市刺激政策

    實(shí)際上，中國(guó)樓市的主要問(wèn)題從來(lái)都不是房?jī)r(jià)上漲，而是短期內(nèi)漲速過(guò)急，幅度過(guò)大。

    在貸款利率更低的國(guó)家，如加拿大、澳大利亞，房?jī)r(jià)幾年漲一倍，但中國(guó)不少熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)半年多就翻了一番。這固然與中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍未完成有關(guān)，但與頻繁的樓市刺激政策關(guān)聯(lián)度更高。

 

    眾所周知，在央行連續(xù)降息期間，二線城市限購(gòu)政策全部取消。2015年的“330新政” 釋放了信貸和財(cái)稅政策利好，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始跳漲，并有向周邊蔓延的趨勢(shì)；同年8月，實(shí)施十年的限外令被廢除，這是2008年應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊時(shí)也沒(méi)有的動(dòng)作；一個(gè)月后，央行又發(fā)布刺激樓市的“930新政”。

 

    此后，上海樓市及部分二線城市開(kāi)始高燒不退，這已經(jīng)發(fā)出明確信號(hào)，即深圳樓市虛火已經(jīng)燒到這些城市，并將點(diǎn)燃更多一二線城市，不宜再追加刺激力度。
    遺憾的是，在“去庫(kù)存”和“居民部門加杠桿”的背景下，當(dāng)局甚至打破了往年兩會(huì)之后出臺(tái)樓市政策的慣例，在去年2月連續(xù)發(fā)布了非限購(gòu)城市房貸首付降至兩成、二套房首付降至三成，以及公積金利好等政策。

 

    如此密集的刺激，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)不飛上天才怪?，F(xiàn)實(shí)也的確如此，在各種利好政策的疊加效應(yīng)下，全國(guó)多個(gè)城市的房?jī)r(jià)如野馬脫韁，投資投機(jī)狂潮再度上演。
    于是，我們看到了這樣一幕：去年2月當(dāng)局還在竭力“喊你買房”，“930新政”后又忙著喊你回家吃飯，不要總待在熱點(diǎn)城市的售樓處添亂。僅僅半年多時(shí)間，政策就180度大轉(zhuǎn)彎，“變臉”速度如此之快，實(shí)在令人難以適從。

    在房?jī)r(jià)幾近失控的壓力下，很多二線城市不得已回歸限購(gòu)、限貸及限價(jià)，而且出臺(tái)了二手房“限售”、土地70年自持等更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。
    但我想說(shuō)的是，早知現(xiàn)在，何必當(dāng)初。如果沒(méi)有前兩年的大放水，今年也沒(méi)必要出臺(tái)2年、甚至長(zhǎng)達(dá)5年的“限售”政策。

    本輪調(diào)控的效果可謂立竿見(jiàn)影，多個(gè)熱點(diǎn)城市的成交量已大幅萎縮。實(shí)際上，每輪調(diào)控的效果都堪稱“立竿見(jiàn)影”，但結(jié)局都難逃虎頭蛇尾。

 

    過(guò)去十余年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直高度依賴房地產(chǎn)行業(yè)。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)喊了很多年，但直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。可以預(yù)見(jiàn)的是，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整絕非近兩年就能完成。

    在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緩慢的前提下，誰(shuí)會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)減速所引發(fā)的投資和消費(fèi)雙重缺口埋單？等哪天各地樓市真的變冷了，刺激與調(diào)控的循環(huán)劇恐將再度上演。