近期有消息稱，在全國出臺商品房限購政策的48個城市中，溫州已經(jīng)悄悄放松限購政策，原來不可以購買第二套住房的非本地戶籍人士，已被允許購買第二套房，而且也不需要提供一年以上向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門納稅的證明文件。這標(biāo)志著2011年3月由溫州市房管局出臺的限購政策已經(jīng)廢棄。

溫州市限購政策的取消，不像兩年前出臺時經(jīng)過了廣泛的宣傳，可見溫州市政府有關(guān)部門對此表現(xiàn)出的謹(jǐn)慎態(tài)度。但是，溫州放棄限購政策這一舉動，放在今日的市場背景下卻是可以理解的。在一個月前，國家統(tǒng)計局公布的7月份全國70城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，溫州是納入統(tǒng)計范圍的70個大中城市中唯一出現(xiàn)房價下跌的，這深刻地說明了溫州的經(jīng)濟(jì)運行出現(xiàn)了不可忽視的問題。今年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下降，一個突出表現(xiàn)便是民營的中小微企業(yè)陷入了前所未有的困境，可以想見，溫州作為一個民營經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，其遭遇的困難大于其他城市。與國內(nèi)許多城市房價繼續(xù)上揚形成對照的是，溫州的房價率先下跌，反映出隨著中小微企業(yè)危機(jī)的加深，民營資本正在撤出溫州。在這樣一種情況下，至少對于溫州來說，限購政策的繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)有點多余。

那么，像溫州這樣的城市，當(dāng)它取消限購政策后，是否會引起房價上漲呢？其實，一個城市的房價，與這個城市的經(jīng)濟(jì)景氣度緊密相關(guān)。必須看到的一個現(xiàn)實是，最近幾個月來，盡管各地的房價仍然表現(xiàn)出普漲趨勢，但從上漲幅度來看，已經(jīng)有很明顯的區(qū)別。北上廣等特大型城市的漲勢依然凌厲，而且近期連續(xù)出現(xiàn)的“地王”也創(chuàng)出了新高，這預(yù)示著這些特大城市在未來的房價仍將上漲。但是更多的二三線、三四線城市的房價漲勢已經(jīng)趨緩，目前的上漲，不妨理解為是對特大城市的跟風(fēng)而已，隨著時間的推移，可以預(yù)期漲幅將逐漸縮小，甚至像溫州一樣出現(xiàn)下跌。這說明，盡管各地都面臨經(jīng)濟(jì)增速下降的壓力，但是像北上廣這樣的特大城市，由于擁有大量的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等社會資源，其經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生性存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線、三四線城市，尤其是它們對全國就業(yè)人口產(chǎn)生的吸引力，對于它們的房價形成了強(qiáng)勁的支撐作用，而這種支撐作用對二三線、三四線城市來說，卻是一種反作用力，由于資源的衰竭，大量就業(yè)人口離開這些城市，從而使房價失去支撐。像溫州這樣的城市，只是由于其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中以民營資本為主，流動方便，房價因為失去就業(yè)人口的支撐而第一個出現(xiàn)了下跌。這種下跌在未來或許會有反復(fù)，但這個趨勢是不會改變的。

這種出現(xiàn)在不同層級城市之間的房價分化，使我國堅持了數(shù)年的房地產(chǎn)調(diào)控也出現(xiàn)了不同的效果。必須承認(rèn)，這一輪調(diào)控的主要作用是政府行政力量，而行政力量最有效的手段便是限購，決策層希望通過購買力的減少來倒逼房價下跌。但是，現(xiàn)在來看這種限購政策的效果是很有限的，具體來說，除了北京以外，很多城市的限購政策要求異地購房者出示一年以上向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門納稅的證明文件，這表明限購大多以一年為期，現(xiàn)在這個期限早已過去，因此限購的作用實際上差不多已經(jīng)消失了，這也從一個角度表明了最近幾個月一些城市房價開始快速反彈的一個原因。但是，這并不等于說特大城市也可以像溫州一樣取消限購，由于特大城市具有的資源不可能在短期內(nèi)消失，因此這些城市的房價總體上可以看漲，這使它們的住房投資投機(jī)價值不可能消失，一旦取消限購，不僅由異地進(jìn)入人口主導(dǎo)的居住型、改善型購房力量會大幅上升，而且會導(dǎo)致投資投機(jī)力量卷土重來，推動房價快速上升，成為干擾經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行的一個負(fù)面因素。但是，對于二三線、三四線城市來說，限購政策已經(jīng)沒有必要繼續(xù)保留，也不必?fù)?dān)心投資投機(jī)力量會將其房價炒高，因為如果當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)景氣難以上升的話，對于投資投機(jī)資金的吸引力其實是很有限的。

按照7月30日中央政治局會議的精神，房地產(chǎn)市場仍然需要保持平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，對于未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路，應(yīng)該有所調(diào)整，這種調(diào)整的方向就是“有保有壓”。對于像北上廣這樣的特大城市，需要繼續(xù)執(zhí)行限購政策，甚至可以考慮將其轉(zhuǎn)化為一種長效機(jī)制，杜絕投資投機(jī)力量在這些城市興風(fēng)作浪，對房價預(yù)期產(chǎn)生過多干擾。而對于一些供給過大、需求不足、銷售不暢的三四線城市，則已經(jīng)完全沒有必要繼續(xù)執(zhí)行限購政策，在一些已經(jīng)出現(xiàn)“空城”的城市，政府甚至可以采取必要手段鼓勵當(dāng)?shù)鼐用褓彿浚詭椭用窀纳凭幼≠|(zhì)量。中國是一個大國，各個城市的房地產(chǎn)市場千差萬別，用全國一刀切的調(diào)控手段來壓住所有城市的房價，既不切實際，也不可能見效，對于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展反而是有害的。這是幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控所走過的曲折道路留下的一個教訓(xùn)。