謝作詩，男，經(jīng)濟學博士，浙江財經(jīng)大學經(jīng)濟與國際貿(mào)易學院教授，遼寧大學博士生導師，浙江大學科斯經(jīng)濟研究中心兼職教授，浙江省國際經(jīng)濟與貿(mào)易學會副會長。主要研究領(lǐng)域為交易費用經(jīng)濟學、產(chǎn)業(yè)組織理論、宏觀經(jīng)濟學、教育經(jīng)濟學。是浙江大學繼續(xù)教育學院(中組部干部培訓基地、浙江省經(jīng)信委企業(yè)高管培訓基地)培訓教授，主講宏觀經(jīng)濟形勢分析、社會熱點問題經(jīng)濟學分析。
　　我們很難預(yù)知樓市的拐點在哪里。能夠預(yù)知的是從特殊的政治經(jīng)濟制度與土地制度來看，中國的樓市泡沫可以更大、更持久。高房價有大危害，高房價增加工商各業(yè)的生產(chǎn)成本，樓市泡沫破裂，最終必然重創(chuàng)金融經(jīng)濟體系，導致經(jīng)濟社會危機。高地價不能推高房價，限購令不能降低房價，交易稅也不能降低房價，但是高稅率的持有稅能夠降低房價。從國家層面來說，房價漲不是，降也不是。觀察未來房價走勢，必須高度關(guān)注政策變量。

中國樓市有大泡沫

首先講一下房地產(chǎn)到底有沒有泡沫，我的答案異常簡單，也異常武斷。我說凡是資產(chǎn)市場，在價格上行的過程中都要形成泡沫，都要過度地漲。當然在下行的過程中也要過度下跌，這就是資產(chǎn)的性質(zhì)。什么是資產(chǎn)?凡是能給我們帶來收入的東西，就是資產(chǎn)。

也有更學術(shù)一點的判斷辦法：如果一個國家、一個地區(qū)的貨幣長期出現(xiàn)對內(nèi)貶值，對外升值，一定是資產(chǎn)泡沫化了，對內(nèi)貶值是通貨膨脹。一個國家、一個地區(qū)如果長期的貨幣寬松，但是利率高昂，就一定是泡沫化了。僅僅從價格的高低去看有沒有泡沫，沒有一致的結(jié)論。但是貨幣對內(nèi)貶值，對外升值，這個是很清楚的。貨幣寬松、利率高也可以看得清清楚楚，沒有爭論。

如果用價格判斷樓市有爭議，我有另外兩個指標，一個是貨幣長期對內(nèi)貶值、對外升值說明泡沫化;長期貨幣寬松而利率高說明資產(chǎn)泡沫化。后面還有一個指標，泡沫化和高杠桿化是一樣的。泡沫化中會出現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，就是所有的人都急于把自己的錢花出去。另一方面有更多的人，更加急迫地從別人那里借錢，再花出去。這樣就出現(xiàn)一個問題，債權(quán)債務(wù)鏈就無限延伸。

你說有沒有杠桿化?杠桿長不長?看不見摸不著，但是我有一個辦法看得見。就是M 2是不是在短時間內(nèi)巨幅膨脹了?如果M 2巨幅膨脹就是高杠桿化了。中國的M 2是美國的1.5倍，M 2的巨幅膨脹，說明經(jīng)濟嚴重高杠桿化。

資產(chǎn)泡沫化，本來這個東西只值6元錢，有了泡沫化就漲到了20元。泡沫在哪里?所有的資產(chǎn)市場都有，大眾商品、藝術(shù)品都有，主要在房地產(chǎn)。當然我要強調(diào)一點，我說有泡沫，不意味著它馬上就要破。由于中國特殊的一些體制原因，中國的樓市泡沫可以做得更大，可以延續(xù)得更長，中國的樓市有泡沫，有大泡沫，中國高杠桿化了。我說的這些指標是看得見摸得著的，你無法否定。

高房價傷害工商業(yè)

第二個問題是高房價的危害：首先它會傷害工商各業(yè)，提高工商各業(yè)的成本，以犧牲工商各業(yè)的長遠發(fā)展為代價。各地招商引資對工商各業(yè)的價錢壓得很低，最主要的是房價上漲使得勞動成本上升。

流動性過剩，就會充滿投機性，然后就會熱衷于去賺快錢。現(xiàn)在我們很多人不安心做實體經(jīng)濟，我身邊的很多朋友把企業(yè)都賣了。當然和高稅費、上游壟斷有關(guān)系。如果炒房、炒地能掙很多的錢，我一門心思做實體生意，就放棄了炒房炒地的高收益，這就是我做實體生意的高成本。資產(chǎn)泡沫化，就沒有人安心做實體。

為什么我說農(nóng)產(chǎn)品一定要漲價?因為最主要的是機會成本，種地的勞動成本是什么?是打工的工資收入，如果工業(yè)發(fā)展有看頭，打工的工資成本要上升，種地的勞動成本就一定會上升，農(nóng)產(chǎn)品就要漲價。

房價過快增長，還可能抑制我們的消費力。五年前我姐選擇自己去建房子，她這個是改善需求。為什么要建?她怕不建的話，再過幾年地價就漲得更兇，所以就提前來建。我知道她為了提前蓋這個房子，真的是節(jié)衣省食，這就是抑制了消費。

高房價剝奪窮人，補貼富人，造成兩極分化。能夠去分享資產(chǎn)泡沫的只能是富人。窮人不但不能分享樓市的“泡沫盛宴”，反而還要承擔高租金。所以，我說中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為一個收入轉(zhuǎn)移的巨大機器。

泡沫可以維持得很持久，可以做得很大，最終是要出問題的。當資產(chǎn)泡沫破滅的時候，金融體系是會出問題的。最終會造成經(jīng)濟金融危機!

高房價導致高地價

高房價產(chǎn)生的原因：只有知道高房價的原因，才能判斷樓市的趨勢。任何的價格，歸根到底都是由供給和需求共同決定的。你要跟我談價格，只需談兩樣：供給和需求。高房價不過是高需求低供給的一個表現(xiàn)，首先說低供給。房地產(chǎn)的低供給(供給量小)，當然與政府土地壟斷有關(guān)系。土地壟斷的問題又跟我們平常所說的“壟斷”不一樣，平常的那個壟斷的東西是歸那個壟斷者私人所有。但是政府壟斷土地，土地并不屬于官員。都是壟斷，人家私人的壟斷是想把數(shù)量捂住，多賣高價。地方政府壟斷土地，那些官員就急急忙忙想把地賣掉。我們說政府壟斷土地，“賣地少”要打個問號，其實地方官員是有賣地沖動的。也就是這個原因，國家就搞一個政策“18億畝耕地紅線”。閑置和浪費的土地無法計算，更不用說你讓農(nóng)民進城之后釋放出的宅基地，會導致增加更多的耕地。所以說耕地只會增加而不會減少。不是高地價導致了高房價，高地價不能產(chǎn)出高房價。反而是高房價導致了高地價，因為在終端的房子市場上掙錢，開發(fā)商就去搶地，所以就把地價拉上去了。我經(jīng)常講的一個例子就是杭州，我說在杭州的西湖邊上的房子很美，很貴，白給你一塊地，你蓋了房子會不會很便宜地賣給大家?我這個例子說明了什么?說明這個房價和地價有關(guān)系嗎?所以說高地價是不能推動高房價的，高地價卻是高房價導致的。

但是地王反映了土地的低供給和商品房的高需求。接下來要探求高房價的需求因素，第一個問題是貨幣超發(fā)。價格的問題，永遠都是貨幣問題。房價高了，唯一的原因就是多發(fā)貨幣了。

當然，我也很客觀。中國的貨幣有兩個來源，內(nèi)生和外生的來源。內(nèi)生的來源完全是自己多發(fā)的貨幣，還有一個是熱錢流進來的。房價漲，人民幣升值，所以熱錢進來了，有兩個渠道導致了人民幣的超發(fā)。不管是哪個渠道來的，房價高一定是貨幣超發(fā)了。

高房價的第一個原因是貨幣超發(fā)，第二個原因是缺乏收入載體。中國30年的高增長產(chǎn)生了很多的收入，這些收入要有一個抽屜來裝，要有一個載體來承載。你超發(fā)了這么多的貨幣，105萬億的M 2也要有載體來承載。但是裝錢的抽屜在哪里?承載貨幣的載體在哪里?由于體制的問題，股市又不爭氣，土地又是公有，裝錢的抽屜在哪里呢?房地產(chǎn)就成了裝貨幣的有限載體之一，你說能不裝得滿滿的嗎?

高稅率房產(chǎn)稅會降房價

為什么限購令不能降房價?限購令雖然嚴厲，但是在貨幣和信貸總量不減少的條件下，只是凍結(jié)了需求，沒有減少需求。既不減少需求，也不增加供給，怎么能夠降低房價?交易稅和種種對交易的限制也不能降低房價，交易環(huán)節(jié)的稅收最終由買房者和賣房者來分擔，各自分擔多少要由需求的價格彈性來決定。減少交易不但不能降低房價，理論上講交易環(huán)節(jié)的稅會推高房價。需求不減少，供給反而減少了，你說房價漲不漲?中國房子[最新消息 價格 戶型 點評]的屬性已經(jīng)變了，再也不是商品的屬性，而是資本的屬性。大規(guī)模建設(shè)公租房，在中國會提高商品房的價格，而不會降低商品房的價格。

我并不是要反對公租房的建設(shè)，但不能說它可以降低房價，只是維持社會的穩(wěn)定。房產(chǎn)稅是持有稅，如果這個房子已經(jīng)高度資本化了，很多人買這個房子是為了增值用的，這個房屋的持有稅能不能降房價?如果這個房子收持有稅只是象征性的，低于房子增值的收益就仍然不能降房價。如果房產(chǎn)稅的幅度高，肯定會降房價。國外的房子是商品屬性，中國房子是投資屬性。

一個有趣的現(xiàn)象，為什么多數(shù)城市選擇限購令而不選擇房產(chǎn)稅?我講兩個原因，一個原因是自己的刀削不了自己的把。第二個原因是他們怕房價跌，因為房價一跌財政就出問題。你用什么辦法讓房價不跌?就是限購令可以不讓房價跌，既不漲也不跌，最好的辦法就是限購令，因為凍結(jié)了需求，也凍結(jié)供給。一般來說經(jīng)濟形勢好房價會漲，經(jīng)濟形勢不好房價就要跌。這種規(guī)律在中國也不一定，你千萬不要把國外的規(guī)律拿到中國來。

投資房子好時機已過去

對樓市前景的基本判斷有五個變量要高度關(guān)注，最重要的是貨幣發(fā)行。前期的四萬億下去之后，會不會產(chǎn)生壞賬?政府是不能允許金融危機爆發(fā)的，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)壞賬，前面都要產(chǎn)生巨大的債務(wù)存量。

土地的作用不僅是增加供給的問題，那不重要，重要的是這些錢有沒有去處?土地不私有，錢沒有地方去。假如我四川老家賣地，深圳的房子降不降?這樣四川老鄉(xiāng)就不在深圳買房子了，都跑到四川買地了。今年的1號文件第一次把土地確權(quán)的話說出來了，我寫了文章，投了“贊成票”。土地確權(quán)再進一步是土地流轉(zhuǎn)，然后是土地私有。

還有一個問題就是房產(chǎn)稅，實質(zhì)性的房產(chǎn)稅一兩年內(nèi)很難出來。經(jīng)濟形勢不好就不敢征，政策制定者的房產(chǎn)也沒有賣完怎么能征呢?但是有一點，就是遲早要征，地總有賣完的時候。另外一個問題是經(jīng)濟前景，總體上是不太樂觀的，但是我也不是那么悲觀。因為政府要保7.5%，所以在這個過程中就會刺激，后半年可能是微刺激的狀態(tài)。今天如果我們?nèi)藟蜃〉脑?，未來?0年房就多得不得了，因為我們的人口結(jié)構(gòu)決定了。像我這個年齡，搞不好我手上有幾套，假如我的孩子找個對象，他們家也有幾套，還有爺爺奶奶都有房子，你說要這些房子干嗎?將來拆房子可能是最好的行業(yè)。

從國家層面來講，房價漲不是，降也不是。但是地域是有差異的，依賴土地財政的地方是怕降的。沒有土地可賣的，可能更急著征房產(chǎn)稅，所以房價可能會降。我認為房價已經(jīng)是高位了。前幾年我說過不買不賣，但是我打算今年出手一套。房子流動性太差了，20%、10%的漲幅都沒有意義。我已經(jīng)掛出去了，但是沒有人買。價格看起來很高，但是量好像不大。我覺得房價可能會反彈一下，經(jīng)濟形勢一不好，政府的限購等措施就會放松，信貸也會放寬，以各方面的因素來推動。以這樣的方式來救經(jīng)濟的話，是不可行的?，F(xiàn)在可能已經(jīng)不是投資房子的好時機了。

推薦閱讀：在河北省經(jīng)濟信息中心發(fā)布的最新一期監(jiān)測月報顯示，1-6月，河北以3.1%的CPI漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑主要沿海省份，比排名第二位的遼寧高0.2個百分點，這已是半年來河北連續(xù)第三次“領(lǐng)跑”。權(quán)威人士分析指出，河北CPI漲幅居高不下，主要原因是食品價格上漲的帶動。

縱觀今年我省已發(fā)布的5期監(jiān)測月報，不論是累計CPI漲幅還是當月CPI漲幅，河北與遼寧均屢屢成為入統(tǒng)9沿海省份的前兩位。而且，河北省已經(jīng)是連續(xù)第3個月成為這9個省份中CPI累計漲幅最高的省份：1-4月為3.1%，與遼寧并排第一;1-5月為3%，再次與遼寧并排第一;1-6月為3.1%，比遼寧高出0.2個百分點。

此次入統(tǒng)9沿海省份的排名情況為：河北(3.1%)、遼寧(2.9%)、天津(2.6%)、上海(2.3%)、山東(2.1%)、廣東(2.1%)、江蘇(2%)、福建(2%)、浙江1.9%，較前5個月位次未變化。

而6月當月，河北也“當仁不讓”地以3.4%的漲幅位居第一，僅落后物價高地北京0.1個百分點，遙遙領(lǐng)先于其他8個入統(tǒng)沿海省份。在其他8省份中，排名最高的天津也未“破三”，僅為2.9%。