最近一段時間以來，杭州、徐州、青島、北京、廣州等多城市住房公積金貸款出現(xiàn)井噴態(tài)勢，公積金余額告急。

    不少地方開始采取公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的方式來解燃眉之急。繼北京國管公積金中心后，杭州公積金管理中心將于9月份正式開展這一業(yè)務。

    “不辦商業(yè)貼息貸款的話，排隊等候公積金放款至少要等到明年。”杭州公積金管理中心相關(guān)人士告訴中國證券報記者。

    不過一些購房者反映，若辦理公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貸款，中間的息差名義上是由公積金管理中心埋單，但公積金采取封閉運行的方式，繳存與提取和貸款是對應的，哪來的多余的錢呢？針對這一問題，中國證券報記者通過多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，羊毛出在羊身上，這部分差額公積金管理中心、銀行和開發(fā)商都不愿意出，最后還是購房者埋單，表現(xiàn)形式就是開發(fā)商提高房價。

    輪候放款或需等待半年

    “我申請資料都交上去三個多月了，為什么還沒批下來，會不會不批了？”北京的張女士對中國證券報記者抱怨道。四月初，她在北京昌平區(qū)北六環(huán)附近買了一套兩居室，屬于首套房，從國管公積金中心貸了80萬元，但遲遲沒有放款。“我每周都看國管公積金網(wǎng)站上審批進度，但一直是審批中，打電話問，只告訴我說辦理人數(shù)多，需耐心等待。”如今她顯得非常焦慮。

    中國證券報記者為此致電國管公積金中心，相關(guān)人士表示，目前公積金個人貸款規(guī)模已達到金融監(jiān)管部門關(guān)于存貸比規(guī)定的上限，原則上暫停審批新的貸款需求，建議記者選擇公轉(zhuǎn)商貼息貸款。若選擇公積金貸款輪候的話，需要3-6個月的時間甚至更長。

    杭州公積金管理中心也發(fā)布公告，將于9月推出公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務，以解決公積金貸款輪候太久的問題。該中心工作人員告訴記者，若輪候公積金貸款，購房者至少需等半年，并且也不再受理新申請客戶。

    而且由于公積金余額緊張，不少樓盤已不接受公積金貸款。記者了解到，杭州金隅觀瀾時代、龍湖滟瀾山、宋都晨光國際等多數(shù)樓盤已經(jīng)暫停公積金貸款買房。“我們回款壓力大，不能跟公積金耗著。”一位售樓銷售人員表示。

    還有部分樓盤即使接受公積金貸款，但和不采取公積金貸款的購房者區(qū)別對待，甚至直接取消購房優(yōu)惠，試圖阻止購房者采取公積金貸款。

    業(yè)內(nèi)人士預計，隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，公積金貸款還將出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，或?qū)⒂懈嗟某鞘型瞥龉e金轉(zhuǎn)商業(yè)貸款貼息政策，來緩解公積金余額吃緊的現(xiàn)狀。

    貼息“源頭”來自房價提升

    所謂貼息，是指公積金貸款轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款時，購房者申請公積金貸款時先與銀行簽訂商業(yè)貸款合同，因商業(yè)貸款利率要比公積金利率高，公積金中心對購房者補貼利息差額。

    目前5年期以上個人住房公積金貸款利率為4.5%，5年期以上商業(yè)貸款利率為6.55%。從官方表述來看，中間相差的2.05個百分點由公積金管理中心每月打到個人賬戶。

    但是公積金管理運營是封閉式的，繳存與提取和貸款是對應的，公積金管理中心從哪里去籌來這部分貼息所需的資金。而商業(yè)銀行更不可能做“雷鋒”，幫貸款者出這部分資金。那貼息的資金到底由誰來出？

    一位業(yè)內(nèi)知情人士告訴中國證券報記者：“公積金管理中心、銀行和開發(fā)商都不愿出這部分錢，羊毛出在羊身上，最后還是購房者埋單。只不過它們?nèi)皆O了一個局：個人可以從商業(yè)銀行辦貼息貸款，貼息由開發(fā)商來承擔，但開發(fā)商不可能自己倒貼，于是以提高房價的方式抵消貼息的支出。”

    如此一來，購房者不得不以更高的價格從開發(fā)商手里購房，從而增加了整體的購房成本。“這個價格調(diào)整，是開發(fā)商根據(jù)貼息成本核算好的，購房者根本無法知曉。”上述人士繼續(xù)向記者揭露這項業(yè)務的騙局。

    一般而言，某個樓盤在蓄客階段會對前來看房的人詢問貸款方式，如果是貼息貸的話，售樓人員會做上記號。等到開盤選房的時候，售樓人員會把選到房的人的信息和之前蓄客階段的登記信息比對，最終確定選擇貼息貸的人員數(shù)量。

    之后這份名單會上交到開發(fā)商的營銷中心，營銷中心的負責人再根據(jù)貸款人數(shù)、貸款數(shù)量和利息成本等指標核算出這個樓盤額外支出的費用。然后再以提高銷售價格的方式把這筆費用分攤到每個購房者的身上。“打個比方，這個樓盤銷售均價是1.5萬，但由于有部分購房者貸款方式是貼息貸，開發(fā)商就可能調(diào)到1.6萬。那買了這個樓盤的房子的每個人，最后都要以1.6萬的價格付款。這樣一來，所有人的購房成本都增加了。”

    正是由于借此能提高銷售價格，開發(fā)商非常樂意接受這種貼息貸的方式。公積金管理中心也因此緩解余額不足的燃眉之急，并且能降低申請人輪候時間過長引發(fā)的輿論壓力，自然十分鼓勵申請人采取這種方式。商業(yè)銀行能多放貸款，賺取利息，也愿意順水推舟。而對購房者而言，表面上是大大縮短了放款時間。三方都“皆大歡喜”，唯有購房者還被蒙在鼓里。

    細節(jié)不明致購房者忐忑

    盡管被這個“騙局”蒙在鼓里，一些購房者依然會去公積金管理中心咨詢貼息貸的相關(guān)事宜。8月14日、15日，中國證券報記者走訪了北京國管公積金中心和中國郵儲銀行廣安門支行，了解辦理情況。

    “我想申請20年的貸款期限，轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款后能給我貼息20年嗎？”一位購房者詢問國管公積金中心的工作人員。但工作人員回答道：“目前我們只負責辦理貼息貸業(yè)務，具體貼息多少年上面沒有文件下來，我們不清楚。”

    “這沒個準話，萬一哪天政策變了不給我貼息了怎么辦？他們雖說等余額不那么緊張了就會轉(zhuǎn)回公積金貸款，但也不知道什么時候會轉(zhuǎn)。”這位購房者向記者訴苦。

    亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓在接受中國證券報記者采訪時表示，具體貼息多少年需要購房者跟銀行和開發(fā)商協(xié)商，三方肯定要簽署一份協(xié)議，來約定相關(guān)事宜。貼息是開發(fā)商出的，它不可能給購房者出20年的，一般是3-5年，最多不會超過10年。

    但是這面臨一個問題：若開發(fā)商只同意簽5年，那5年之后購房者是按公積金貸款繳利息還是繼續(xù)按商業(yè)貸款？謝逸楓表示，這需要看購房者在第5年的時候是否轉(zhuǎn)回公積金貸款，若轉(zhuǎn)回就按公積金貸款利息繳，反之按商業(yè)貸款利息繳。“購房者要時刻注意公積金政策變化，不要等到期間到了之后沒轉(zhuǎn)，就吃大虧了。”他提醒說。

    此外，記者在貼息貸指定銀行郵儲銀行看到，有購房者問：“若選擇了貼息貸的話，每月還款是從工資里扣繳還是從繳存的公積金里扣除？”據(jù)了解，正常的公積金貸款，購房者每月繳存的公積金是可以沖抵每月房貸的。但銀行工作人員說需問公積金管理中心，但公積金管理中心也沒有具體的細則來解釋。